אימת התמ"א: איומים, תביעות וניגודי עניינים

זה כמה שנים שחברת הבנייה שפיר מגורים ונדל"ן פועלת לקידום פרויקט פינוי־בינוי גדול בעיר בת ים שאמור להסב לה רווח כספי עצום, אך נתקלת בקשיים באיסוף חתימות הדיירים. במתחם שממוקם בשכונת רמת הנשיא בעיר יש כיום 168 דירות שאמורות להיהרס, ובמקומן יוקמו מגדלים ובהם 950 דירות סך הכל.

לטענת שפיר, היא הציעה לדיירים חוזה מפתה ונדיב במיוחד שיאפשר להם להחליף את דירותיהם הישנות בדירות חדשות, גדולות הרבה יותר ומשופרות, אך למרות זאת היא הצליחה לאסוף רק כ־90 חתימות עד כה. לחברה נדרשות 135 חתימות של בעלי דירות כדי להפעיל את הנוהל לגבי "הדייר הסרבן" ולכפות את הפרויקט על המתנגד.
אם כן, מה עושה חברה שנתקלת בקשיים מתמשכים באיסוף מספר החתימות הנדרש? יכול להיות שאחדים מהיזמים היו מרימים ידיים והולכים לחפש פרויקט פינוי־בינוי אחר, שיזכה להתלהבות רבה מזו בקרב התושבים. אחרים אולי היו מנסים לשפר מאוד את התנאים המוצעים לדיירים על חשבון הרווח הצפוי להם, כדי להצליח להשיג את הרוב הדרוש בכל זאת.
ואולם, במקרה של שפיר הפתרון שונה: בשנה האחרונה מנהלת החברה, שלטענתה השקיעה כבר מיליוני שקלים בפרויקט, מאבק משפטי נחוש במי שהיא תופסת כגורמים המחבלים בסיכוייה להגיע לרף החתימות הדרוש. קבוצת דיירים שהעזו לצאת נגד החברה וקראו לחבריהם באסיפות דיירים ובהזדמנויות אחרות שלא לחתום בשום אופן על החוזים - הופתעו לקבל העתקים של כתבי תביעה בסכומים של מאות אלפי שקלים שהגישה נגדם שפיר, בטענה להוצאת דיבה ופגיעה בשמה הטוב.
מנכ"ל שפיר מגורים גד גרשון. "קוראים למקבלי ההחלטות להפעיל את סמכותם" . צילום: עמית שעל נוסף על כך, מי שמוצג כפרקליטם של הדיירים האלה, עו"ד עידו שיפוני, הפך למוקד הסערה המשפטית, ובבתי המשפט השונים מתנהלים לפחות חמישה הליכים אישיים שונים נגדו ותביעות שהוא הגיש נגד גורמים הקשורים בפרויקט. שפיר עצמה הגישה נגדו שתי תביעות בגין הוצאות דיבה וכן תלונה חריפה לוועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין.
ניגוד עניינים בסיסי
ועם זה, ההיבטים המטרידים באמת של הסיפור הזה חורגים בהרבה ממאבק משפטי, אולי כוחני מדי, שמנהלת חברת בנייה מוכרת. בינתיים הסכסוך חשף עד כמה גורמים שאמורים לכאורה לשרת את בעלי הדירות בפרויקט מסוג זה, ובהם יו"ר נציגות הדיירים או עורך הדין של הדיירים, כבולים למעשה בחוזים, בדרך כלל סודיים, מול היזם, באופן שעשוי להגביל במידה ניכרת את שיקול הדעת שלהם.

כדי להבין את עומק האינטרסים של הצדדים השונים צריך לפרט קצת על תוכנית פינוי־הבינוי המתוכננת: מדובר כאמור בפרויקט שצפוי לכלול 950 יחידות דיור; את הפרויקט יזמה במקור חברת נוה גד והיא אף הצליחה להחתים כמה עשרות דיירים על טופסי הסכמה, אך בשלב מסוים החליטה לפרוש מהפרויקט, ובמקומה נכנסה חברת שפיר מגורים.
על פי התוכנית שהוגשה לוועדה המקומית ינוע הרווח היזמי הצפוי מהפרויקט סביב 25%–30% מעלותו. אם נכפיל 782 דירות (הדירות שימכור הקבלן אחרי מתן הדירות לדיירים הנוכחים) במחיר ממוצע של 1.4 מיליון שקל לדירה, נקבל הכנסות של יותר ממיליארד שקל - וזאת עוד בלי להביא בחשבון הכנסות נוספות בגין פנטהאוזים, דירות גן, מחסנים וחניות. גם אם יהיה הרווח היזמי רק 25% כמו שמוערך על הצד הנמוך, מדובר ברווח מינימלי של כ־250 מיליון שקל. בשפיר טוענים מנגד שבפועל הרווח לרוב נמוך מ־25% והם ישמחו אם יעמוד על חצי מהסכום.
לנוכח רווח כזה, וכשלשפיר חסרות רק כמה עשרות חתימות של דיירים, לא קשה להבין מדוע היא מתעקשת להמשיך ולנסות לשכנע את הדיירים בכדאיות הפרויקט בעבורם ואינה מתכוונת לסגת ממנו.
פינוי בינוי בניינים ברחוב הרב מימון כיום . צילום: עמית שעל בפרויקטים מסוג זה מקובל שהיזם הוא גם מי שמממן את שכר הטרחה של עורך הדין המייצג את הדיירים. זהו הכשל הראשון והגדול ביותר, שנובע מכך שדיירים אינם רוצים להוציא כסף מהכיס על פרויקט שאולי לא יצא לפועל בסופו של דבר. ליזמיות אין שום כוונה לממן לדיירים ייצוג משפטי לפי בחירתם. הן מאשרות את עורך הדין, והוא צריך להיות קשור בהסכם, פעמים רבות סודי, ישירות מולן. במקרה של שפיר נחתם בתחילת הדרך חוזה בינה ובין עו"ד עידו שיפוני, פרקליט לא ממש מוכר מתל אביב שייצג לדבריו כמה עשרות מדיירי המתחם.
די לעיין בטיוטות ההסכמים שהוחלפו בין שפיר לעו"ד שיפוני ובנוסח החוזה שנחתם מולו בסופו של דבר, כדי להבין את הבעיה: החוזים הללו כוללים כנראה את כל הסיבות שבעולם כדי שעורך הדין של הדיירים יהיה להוט להחתים כמה שיותר מהם על החוזים, וכמה שיותר מהר. תקראו לזה ניגוד עניניים? מתברר שוועדת האתיקה הארצית של לשכת עורכי הדין חשבה על זה קודם לכן, וכבר לפני שנה אסרה על עורכי דין שמייצגים דיירים בעסקאות תמ"א 38 או פינוי־בינוי להתקשר בחוזים ישירים עם היזמים, אך משום מה ההחלטה אינה נאכפת ע"י הלשכה).
הדמיית הפרויקט ברחוב הרב מימון בבת ים . אם כן, מה יש בחוזה? שפיר דרשה משיפוני להתחייב לקדם את הפרויקט מולה בלבד, ונאסר עליו להציע או לקדם את הפרויקט מול יזם אחר. וכן הוא נדרש להתחייב שלא לגרום לדיירים שכבר חתמו על ההסכם בעבר להעלות לפתע דרישות חדשות. מטרת ההתקשרות לפי החוזה היא ש"יתאפשר לשפיר לבצע את הפרויקט", והפעילות של שיפוני כוללת "השתתפות בכנסים לצורך החתמות, בדיקת בעלויות בדירות, החתמת הדיירים בעלי הזכויות על הסכם מחייב מול שפיר".
עוד נכתב בהסכם כי בתוך שבועיים מכניסתו לתוקף יפעל שיפוני עם שפיר לגיבוש נוסח סופי של הסכם שיחתים עליו את הדיירים, וכי הנוסח הזה "לא יטיל חבויות כספיות נוספות על שפיר, מעבר לנוסח ההסכם הקיים". משמעות הדברים היא כי מרחב הפעולה של עורך הדין שמייצג את הדיירים מצומצם מאוד.
ומהי התמורה שהיה עו"ד שיפוני אמור לקבל לפי ההסכם? תמורת 52 חתימות ראשונות 286 אלף שקל, ותמורת 22 החתימות החסרות עוד 174 אלף שקל. לאחר השגת החתימות, ואם תאושר התב"ע המחוזית, אמור הפרקליט לקבל 400 אלף שקל תמורת 74 חוזים, ובמועד הוצאת היתר לבית ראשון בפרויקט עוד 1.1 מיליון שקל. בסה"כ השווי הכלכלי של החוזה לשיפוני הוא 2.5 מיליון שקל. בחוזה נכתב כי אם לא יצליח שיפוני לעמוד במכסה המינימלית של 52 חתימות, יישקל מתן ארכה של חודש, ואם "יחבל בכל צורה שהיא" בפעילות שפיר בפרויקט, ישלם פיצוי מוסכם של 150 אלף שקל.
החוזה בין שיפוני לשפיר נחתם ביוני 2014, אך כבר בחלוף שלושה חודשים הופסקה ההתקשרות לאחר שהחל שיפוני להעלות שורת דרישות לשינויים בחוזה ושפיר סירבה להם. בשלב הזה טענה שפיר ששיפוני חסר ניסיון והבנה בתחום ומעלה דרישות לא הגיוניות ולא מקובלות. שיפוני טען שהוא מבין מצוין את החומר ודרישותיו סבירות בהחלט לצורך הגנה על עניינם של הדיירים.
עו"ד עידו שיפוני. היה אמור לייצג את הדיירים במימון החברה, אך בחר לעבוד עצמאית . צילום: תומי הרפז מתוך דואר אלקטרוני שהעתקו הוגש לבית משפט עולה כי בספטמבר 2014 כתב שיפוני לשפיר כי לדעתו החברה מתעקשת "על תנאים שאינם אפשריים מבחינתו". בדוגמאות לכך הוא דרש לשנות את מנגנוני הערבות ואת התנאים הנוגעים לדמי השכירות שיקבלו הדיירים בעת שייהרסו דירותיהם, טען שמהדיירים נמנעת יכולת לערער על הקביעה שהדירה נמסרה, לשפיר ניתנת זכות לביצוע קיזוזים מערבויות וכספי שכר דירה ועוד. בתגובה הציעה לו שפיר להיפגש כדי לגשר על המחלוקת, ושיפוני השיב כי שפיר הפרה את החוזה שכרתה איתו בשל העלאת דרישות בלתי סבירות ומנומקות המונעות הגעה לנוסח הסכם מוסכם, והודיע שאינו רואה את עצמו מחויב עוד לחוזה מולה.
בשלב הזה החל שיפוני לפעול באופן עצמאי והמליץ לדיירים שלא לחתום בשום אופן על החוזה שמציעה להם שפיר. עוד חודשיים חלפו, ובנובמבר 2014 הוא אף פנה בשם אחד הדיירים לבית המשפט וביקש להכריז על בטלות החוזה שאותו לקוח כבר חתם עליו.
התביעה הזאת, שנחשפה ב"כלכליסט" לפני כשנה, חשפה ממצא מדהים: יו"ר נציגות הדיירים נטלי רפפורט, שלפי התביעה הוצגה כדיירת במתחם שפועלת למען הדיירים וללא כל אינטרס נוסף, היתה חתומה לפי התביעה על חוזה סודי מול נוה גד (שכאמור יצאה מהפרויקט והוחלפה ע"י שפיר), ולפיו היא תוכל לגרוף עד 15 מיליון שקל תמורת החתמת דיירי הפרוייקט. כך אותה "נציגת דיירים" שאמורה לפעול לכאורה באופן נטול פניות ואינטרסים ורק למען טובתם של הדיירים, מונעת למעשה מתמריץ כלכלי עצום להשיג כמה שיותר חתימות של דיירים.
בתביעה נטען כי החוזה הסודי הוא בלתי חוקי ומהווה עילה מספקת לביטול ההסכם שנחתם על פיו. שפיר, שהגישה כתב הגנה משותף עם אותה נציגה, טענה כי עצם הזכאות של רפפורט או "אנשי השטח" לתמורה כספית "היתה ידועה לדיירים וכן קיבלה את הביטוי הנדרש בכתב". עוד טענה שפיר כי החוזה שהציעה לדיירים הוא מאוזן, סביר, ראוי והוגן.
תובעים גם דיירים
הגשת התביעה הזאת נגד שפיר היתה כנראה רק יריית הפתיחה. שפיר יצאה במאבק נגד אגרסיבי כנגד שיפוני ובינתיים הגישה נגדו שתי תביעות אישיות, שתי תביעות נגד לקוחותיו דיירי הפרויקט, ותלונה אימתנית במיוחד לוועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין, שעליה חתום לא אחר מיו"ר ועדת האתיקה הקודם עו"ד דרור ארד איילון.
התביעה הראשונה של שפיר נגד שיפוני הוגשה לפני חצי שנה, באפריל 2015, בסכום של 400 אלף שקל ובגין "לשון הרע ונזיקין" על כך שלדבריה שיפוני מנסה באופן פסול "לסכל בכל דרך פרויקט פינוי־בינוי" ובמסגרת הפעולות הפסולות הוא "מפיץ השמצות פרועות וחסרות כל בסיס" באמצעות מסמכים שנשלחים ומחולקים לתושבי השכונה. בין ההשמצות שיוחסו לו היה "מכתב פוגע" שבו תקף את שפיר, טען שהיא מפיצה שקרים ומרמה את הדיירים והמליץ לדיירים לשאול שאלות "לפני שמישהו מכם נופל במלכודת" של שפיר.
עוד טענה שפיר בתביעה כי מאז תחילת ההיכרות עם שיפוני הוא פועל לשכנע את תושבי המתחם שלא להתקשר בחוזה עמה, ובד בבד דוחק באלו שכן התקשרו לבטל את התקשרותם איתה. עוד נטען כי שיפוני שהיה "חסר ניסיון ככלל ובהסכמי פינוי־בינוי בפרט, החל להעלות טענות תמוהות ופסולות כנגד נוסח החוזה - חוזה אשר נוסח באופן דומה לחוזים המקובלים בתחום".
זמן קצר לאחר מכן כבר נחתו בתיבות הדואר של חמישה מדיירי המתחם כתבי תביעה שהגישה נגדם שפיר, גם הם בסכום של 400 אלף שקל ובשל אותן עילות. כלפי הדיירים נטען כי הם "מפיצים השמצות פרועות וחסרות כל בסיס".
ומהן אותן השמצות? למשל אמירה שהופצה בקרב הדיירים ולפיה הזהיר אחד מהם את חבריו שיש לעמוד על ערבויות מתאימות, שכן "מי ששומע חדשות יודע שהרבה חברות גדולות ועשירים גדולים נפלו, ממש בשנים האחרונות. גם חברת שפיר יכולה ליפול". אמירה אחרת גרסה כי "הבטחות בעל פה אין להן משמעות" ואחרת קראה לדיירים להמתין בסבלנות עד שתוכרע תביעת הביטול שהגיש אחד הדיירים בנובמבר, שכן "אם בית המשפט יבטל את החוזה הישן, הביטול יהיה תקף לכל אלה שחתמו לפני הגשת התביעה".
עו"ד שיפוני אמר ל"כלכליסט" כי בגלל הגשת התביעה נגד הדיירים "הייתי צריך לגרד אותם מהרצפה" עקב החרדה שאחזה בהם. בכתב הגנה שהגיש בשמם הוא כתב כי יש לראות בתביעה את מה שהיא באמת, לדעתו: "טרור משפטי שמפעיל תאגיד עתיר עוצמה וממון כנגד קבוצת דיירים מוחלשים, במטרה לנצל לטובתו את הפרשי הכוחות העצומים, כדי לדרוס אותם, לסתום פיותיהם, ולכפות עליהם עסקה רעה שאין הם חפצים בה".
תביעה אחר תביעה
שופט בית משפט השלום בתל אביב עזריה אלקלעי גרם לכך שכבר בדיון הראשון שהתקיים לפני שבועיים סולקה התביעה נגד הדיירים, בכפוף להצהרה שלהם כי "לא היתה להם כל כוונה לפגוע" בשפיר או בשמה הטוב, ועם זה הם מצהירים שהם "אינם חוזרים בהם מטענותיהם הענייניות נגד החוזה".
מבחינת שפיר מדובר בהפסד, אך לפני שנדחתה התביעה היא כבר הספיקה להגיש עוד אחת - הפעם בסכום של 136 אלף שקל נגד שני דיירים, ועוד תביעה נגד שיפוני. כלפי הדיירים נטען הפעם בין היתר כי אחד מהם הפיץ כמה פעמים כי "שפיר מאפיה" ו"מאפיונרים" ושהיא "חברה כוחנית שמתנהלת בבריונות" ו"מציעה ערבויות לא טובות, כאשר בסופו של דבר הדיירים ימצאו את עצמם ברחוב". לפי שפיר, חלק מהאמירות הפוגעניות תועדו במצלמות וידיאו מטעמה.
שיפוני, שייצג את שני הדיירים, התגונן בשמם באומרו שמדובר בקבוצת דיירים "המנסים באמצעים הדלים העומדים לרשותם להגן על עניינם האישי הכשר". הוא הסביר כי מי שלא רוצה לחתום על החוזה אינו מוגן מכך שהפרויקט ייכפה עליו אם יושגו די חתימות של מי שמעוניינים בפרויקט (באמצעות תביעה נגד מי שמוגדר כ"דייר סרבן"), ולכן לגיטימי שמי שמתנגד לפרויקט ינסה למנוע מיתר הדיירים לחתום על מה שהוא תופס כעסקה גרועה. התביעה הזאת טרם הוכרעה.
בעת האחרונה נתבע שיפוני גם על ידי עו"ד אלדר אדטו, שהחליף אותו בהתקשרות מול שפיר כמייצג הרשמי של הדיירים ותובע משיפוני 276 אלף שקל בגין "לשון הרע". אדטו טען ששיפוני כעס וזעם על הבחירה בו, ולכן הפיץ לכלל דיירי שכונת רמת הנשיא מכתב גס ובוטה המשמיץ אותו, מטיל דופי ביושרו המקצועי וטוען כי הלכה למעשה כל נאמנותו של אדטו היא לחברת שפיר ולא לדיירים.
מה נכתב באותו מכתב? לפי העתק שצורף לתביעה כתב שיפוני לדיירים בין היתר את הדברים האלה: "עורך הדין ששפיר מנסה 'לדחוף' לכם, עו"ד אדטו, לא מקבל משפיר כסף בשביל לשמור על האינטרסים שלכם אלא בשביל לגרום לכם לחשוב שיש מי ששומר על האינטרסים שלכם. אדטו מחויב קודם כל לשפיר".
שיפוני טען בכתב ההגנה שלו כי ברור שבהיותו מייצג של עשרות רבות מדיירי המתחם, מתפקידו ואף מחובתו להתריע לפני שאר הדיירים על הסכנות הטמונות בחוזה, שאם לא כן עלולים הדיירים להתפתות להבטחות סרק, וכי הפרסומים נעשו כחלק מ"חובתו המקצועית". גם ההליך הזה עדיין לא הסתיים.
"מדובר בנורה אדומה"
משפיר נמסר כי "האירועים שבהם נתקלה חברת שפיר בפרויקט הפינוי־בינוי בבת ים צריכים להדליק נורה אדומה בקרב קובעי המדיניות ומקבלי ההחלטות. האירועים האלה הם ההדגמה המוחשית ביותר לכך שפרויקטי פינוי־בינוי, משימה בעלת חשיבות לאומית שנועדה לסייע לכל בית ולכל משפחה בחברה הישראלית, אינם מצליחים להתרומם - לא בבת ים, ולא בכל יישוב אחר.
"בפועל, הגורמים הסחטניים, שעושים הכל כדי להשיג לעצמם טובות הנאה אישיות על חשבון טובת הכלל, מטרפדים את המשימה הלאומית הזאת וגורמים לעיכובים בלתי הפיכים, עד שגם היזמים המובילים במדינת ישראל נאלצים למשוך ידיהם מאותם פרויקטים, וודאי לא ניגשים לפרויקטים הבאים.
"אנו קוראים למקבלי ההחלטות בדרגים המקצועיים, המקומיים והארציים, להפעיל את סמכותם ולטפל לאלתר בתופעה מסוכנת זו. אם לא יעשו כן, הם יגלו שהפתרונות הקיימים להורדת מחירי הדיור לא ישיגו את מה שכולנו מייחלים לו".