יצחק תשובה מבקש מהציבור למחול על 50% מהחוב של דלק נדל"ן
ההסדר מציע למחזיקי האג"ח מחיקה של מיליארד שקל - כמחצית מהחוב - תמורת מניות של דלק נדל"ן, שגירעונה בהון עצמי מסתכם ב-1.8 מיליארד. תשובה יזרים 300 מ' ש'
יצחק תשובה, בעל השליטה בקבוצת דלק, אלעד גרופ ודלק נדל"ן, מצטרף באופן רשמי לרשימה לא מכובדת של אנשי עסקים שגייסו חוב מהציבור, אך אינם מסוגלים להחזירו ומבקשים מהציבור שיחל להם על החוב. או במלים אחרות, הם מבקשים מהציבור שיוותר קצת על הפנסיה שלו לטובת הסדר החוב המוצע. בכך מצטרף תשובה ללב לבייב, בני שטיינמץ, אילן בן דב, ליאון רקנאטי, אבי ורטהיים, שעיה בוימלגרין ועוד.
כבר שלוש שנים שתשובה מחפש מזור למצבה הקשה של דלן נדל"ן, ומשלא מצא ¬ הוא מציע כעת לציבור הסדר חוב הכולל "תספורת" של כ 50%. זו הפעם הראשונה בקריירה העסקית של תשובה שהוא בדרך לשמוט לשמיטת חובות. שגויסו בגלל המוניטין שלו כאיש עסקים.
נכון להיום דלק נדל"ן נסחרת לפי שווי שוק זעום של 73 מיליון שקל, והחוב שלה לבעלי האג"ח נאמד ב 2.2 מיליארד שקל. החוב מתרכז ברובו בשלוש סדרות ¬ ד', ה' ו-כ"ה ¬ שההבדל ביניהן הוא בהיקפים ובמועדי הפירעון. במסגרת ההצעה יזרים תשובה באופן מדורג במהלך השנים הקרובות כ 300 מיליון שקל. מתוך סכום זה, כ 80 מיליון שקל יהיו הוויתור על האג"ח של דלק נדל"ן שהוא מחזיק כיום, כך שיצטרך להביא מכיסו הפרטי עוד כ 200 250 מיליון שקל.
תשובה מצדו יבקש ממחזיקי האג"ח להמיר מיליארד שקל מהאג"ח (כ 45% מהחוב) שהחברה חייבת להם להון המניות שהם יקבלו בחברה "החדשה" לאחר ההסדר.
יתרת החוב כלפי בעלי האג"ח, בסך כ 1.2 מיליארד שקל, תתחלק כנראה בין שתי סדרות האג"ח החדשות, שתשלומי הקרן שלהן ייפרסו ויתחילו להיות משולמים בעוד שלוש-ארבע שנים. כפי שמסתמן, סדרה אחת תהיה קצרה יותר בהיקף של כ 400 מיליון שקל, שתיפרע ברובה בתשלום אחד בעוד כ 5 שנים, בעוד הסדרה הארוכה תתחיל להיפרע במשך כשש שנים החל מבעוד כארבע שנים.
במהלך השנים הראשונות החברה תשלם לבעלי האג"ח ריביות בשיעורים מופחתים יותר לעומת התשלומים המקוריים, ולאחר מכן השיעורים האלו יעלו במידה אם תחול התאוששות במצבה של החברה. אחרי ההמרה של מיליארד שקל מהחוב להון, הזרמה של כ 300 מיליון שקל בידי תשובה, ייוותר לדלק נדל"ן גירעון בהון העצמי של כ 500 מיליון שקל.
מצטיידים באמיר ברנע
כדי להכין ניתוח כלכלי של מצבה הנוכחי והעתידי של החברה וחברות הבנות העיקריות ¬ אלעד ישראל מגורים ודלק גלובל ריאל אסטייטס (DGRE) ¬ דלק נדל"ן הצטיידה בחוות דעת כלכלית של כלכלן פרופ' אמיר ברנע.
ברנע הפך בשנים האחרונות ליועץ מלווה של כמה חברות שנקלעו לקשיי נזילות, כמו אפריקה ישראל שבשליטת לב לבייב, דוראה של בצלאל יגר ואולימפיה של אוסקר כצנלסון ושותפיו. ההסדר של אפריקה עד כה מסתמן כהסדר הוגן. בעוד אולימפיה ודוראה בינתיים הסדר והחברות הן בדרך לפירוק.
אתמול בערב הצדדים המעורבים היו אמורים להיפגש שוב כדי לגבש את המתווה הסופי של ההצעה הראשונית שאותה החברה אמורה לדווח לבורסה. לפי הערכותיו של ברנע, באמצעות ביצוע השבחה מאסיבית בנכסים של אלעד מגורים ושל DGRE, ובהתעלם מההשפעות השליליות של עסקות החלף (SWAP) שביצעה DGRE כדי להגן על שינויי ריביות ואינפלציה בגין ההלוואות על החניונים בבריטניה ¬ ההון העצמי הכלכלי של דלק נדל"ן עשוי להגיע לאחר ההשבחה בעוד שלוש-חמש שנים לכ 500 מיליון שקל עד מיליארד שקל.
על סמך החישובים האלו, שעדיין אינם סופיים, יציע ברנע כי השליטה בדלק נדל"ן תעבור למחזיקי האג"ח שיחזיקו בכ 60% 70% מהון המניות, בעוד תשובה ייוותר עם אחזקה של כ 20% 30%. לפי הערכות גסות שונות, החבילה של ברנע מדברת על "תספורת" של כ 30% 50%, שכן קשה מאוד עד בלתי אפשרי להעריך בשלב זה את שווי הנכסים של דלק נדל"ן שנמצאים בפיתוח בעוד כמה שנים לאחר שיעברו הליך של השבחה.
מבחן למוסדיים
ההסדר הזה יהיה גם מבחן בעבור הגופים המוסדיים השונים, כמו מנורה, הראל, מגדל שוקי הון ופסגות ואחרים, שיצטרכו להוכיח שצברו מספיק ניסיון בהסדרים האחרים, וכי יש הצדקה לדמי הניהול הגבוהים שציבור החוסכים משלם להם מדי שנה, ומצפה מהם יותר מכל שדווקא באירועים האלו הם יילחמו בעבורו.
מהשיחות עם נציגים של גופים מוסדיים, המחזיקים בסדרות שונות של אג"ח של דלק נדל"ן ושלא הסכימו להזדהות בשמם, נראה כי אם ייצמד להצעה הזו, לתשובה האמור להצטרף החל מיום שני בלילה למשלחת של אנשי עסקים בראשות נשיא המדינה שמעון פרס, שיוצאת לביקור בווייטנאם - לא צפויים להיות חיים קלים בתקופה הקרובה.
"ההצעה של תשובה להזרים 300 מיליון שקל נראית כבדיחה לא מוצלחת. כדאי שהוא יתעשת ומהר, ויתחיל לחשוב על הזרמות במונחים של לב לבייב, של 500 מיליון שקל לפחות. גם בני שטיינמץ הביא לסקורפיו מאות מיליוני דולרים במסגרת ההסדר. מישהו כאן התבלבל. איני צריך שייתנו לי מניות של דלק נדל"ן במסגרת ההסדר, שכן ברגע שהחברה הפסיקה לשלם חובות היא שייכת לבעלי האג"ח", טוען מוסדי המחזיק באג"ח של דלק נדל"ן.
לדברי אותו מוסדי, "עכשיו השאלה היא כמה תשובה יהיה מוכן להזרים תמורת האפשרות להישאר עם אחזקה כלשהי בחברה. השם של תשובה בשוק ההון רחוק ממה שהיה פעם, וגם לנוכח זאת כך גם התשואות נסחרות באג"חים של דלק נדל"ן הן גבוהות למדי. ואולם לתשובה אסור לשכוח כי יש לו עסקים ענפים, והוא צריך כיום את שוק ההון הרבה יותר מלבייב. אם יעשה טעויות, לא ישכחו לו את זה במשך תקופה ארוכה. אם זו באמת ההצעה אז היא לא הוגנת ומקוממתמן הראוי שתשובה יחזור בו ויציע הצעה רצינית יותר ועדיף שתהיה במכפלות".
מוסדי גדול אחר, המחזיק באג"ח של דלק נדל"ן, ציין כי "תשובה מציע 300 מיליון שקל כדי שבסוף יצטרך להזרים 500 מיליון שקל, אבל זה לא מספיק. עדיף שיציע 500 מיליון שקל, ובסוף נסגור נניח על 800 מיליון שקל. אבל לא פחות מכך. שכן בינתיים מדובר בהצעה שאינה יותר מגימיק ובדיחה שאי-אפשר ללכת עמה לשום למקום כלשהו. לא בטוח ששוק ההון יסגור את שעריו כלפי בפני תשובה לחלוטין, אך מן הראוי הוא יידע לתמחר סיכונים של חברות של תשובה בהתאם.
"מה שמפריע זה הוא שמאז דלק נדל"ן הסתבכה, מתחבא מסתתר תשובה מאחורי הקלעים ואינו מופיע בפומבי. שכחנו איך הוא נראה. זה אותו תשובה שבמלחמה על תמלוגי הגז לא בחל בשום באמצעים והיה מגיע בעצמו לכנסת כדי להשפיע על חברי הכנסת, וזה אותו תשובה שבאופן אישי ערך פגישות עם המוסדיים כשניסה לגייס בהנפקת אלעד קנדה. נראה שתשובה מגיע רק כשהוא צריך לגייס, ולא כשצריך להחזיר חובות - וחבל שכך".