בנק ישראל: מחירי הדיור והאנרגיה מושפעים יותר משינויים בריבית

שכר הדירה שאנחנו משלמים, כמו גם מחירי האנרגיה, נוטה להגיב לשינויים בריבית בנק ישראל יותר מרכיבים אחרים במדד, כך קובע מחקר חדש של בנק ישראל שמתפרסם היום.

על פי תוצאות המחקר, העלאה של 1% בריבית תגרום לירידה של מחירי השכירות באותו שיעור, אם כי באיחור של שנה. מחירי האנרגיה ירדו באותו שיעור וכל שאר המרכיבים במדד ירדו, אבל בשיעור נמוך יותר.

עוד עולה מהמחקר, שהעלאת ריבית של 1% תביא לירידת המדד כולו בכ-0.9% לאחר שנה. עיקר ההשפעה, מצאה בבנק, נובעת מהשפעת הריבית על שער החליפין. עליית ריבית מתבטאת לרוב בייסוף של השקל, כך שמחירי היבוא במונחים שקליים יורדים מהתורם למיתון קצב עליית המחירים.

המחקר שפירסם הבנק מגיע על רקע ביקורת שנשמעת לאחרונה ביחס להשפעת מדיניות בנק ישראל בשנים האחרונות על הזינוק שנרשם במחירי הדירות. הפעולות שנקט הבנק, הן בקביעת הריבית והן בהשפעה על שער החליפין, הביאו להגברת הביקושים ולזינוק מחירי הדירות.

ראשית, בנק ישראל הוריד את הריבית בעקבות המגמה בעולם, עד לרמות שפל היסטוריות של 1%. הורדת הריבית מעודדת רוכשים פוטנציאליים במשק לקחת הלוואות לשם רכישת נכסים ריאליים וביניהם דירות. מדובר הן על לווי משכנתאות למטרות מגורים והן על רוכשים להשקעה, שהורדת הריבית גורמת לשאר אפיקי ההשקעה האפשריים להיות פחות אטרקטיביים.

במישור של שע"ח, רכש בנק ישראל בשלוש השנים האחרונות עשרות מיליארדי דולרים בשוק המט"ח, במטרה למתן את צניחת שער הדולר. ההערכות של גורמים בבנק הן כי התערבותו בשוק המט"ח מנעה את הדרדרות שער הדולר לרמות של 2.5 שקלים. וכך, פעולות שנועדו על מנת לתמוך ביצואנים, סיבסדו למעשה את רוכשי הדירות הזרים דרך שער החליפין.

התגובה של סעיף הדיור היום, מציינים בבנק, נמוכה במידה משמעותית מזו שנאמדה בעשור הקודם. "השפעת שער החליפין על מחירי הדיור נחלשה מאוד בשנים האחרונות. תגובתו של סעיף הדיור מבטאת את הקשר ההיסטורי שהיה בין שער החליפין ומחירי השכירות עד סוף 2007, כתוצאה מהנוהג שהיה לנקוב את חוזי השכירות בדולרים", מסבירים בבנק. "בעבר, כל שינוי בשער החליפין היה מתבטא באופן מיידי במחירי השכירות ולכן בסעיף הדיור במדד. בשנים האחרונות, הלך וניתק הקשר הזה וכיום רק 5% מחוזי השכירות נקובים בדולרים".