מנכ"ל תעשייה אווירית העביר לאגף המסים עשרות אלפי שקלים בגין אחזקת רכב

איגוד מקרקעין הוא איגוד (חברה, שותפות רשומה ועוד) שכל נכסיו הם מקרקעין בישראל. לא יראו באיגוד "איגוד מקרקעין" אם בבעלותו נכסים נוספים כגון ניירות ערך, מזומנים ומיטלטלין אחרים אשר משמשים לו בייצור הכנסה ואינם טפלים למטרות העיקריות אשר לשמן הוקם.

כך למשל, חברה אשר בבעלותה מקרקעין בישראל ולצד זה מקרקעין בחו"ל לא תיחשב כאיגוד מקרקעין. לעומת זאת, חברה שבבעלותה עשרות דונם של קרקע וגם טרקטור המושכר לצד שלישי עשויה להיחשב כ"איגוד מקרקעין".

הפעם נבקש להצביע על עיוותים המתייחסים לאיגודי מקרקעין ובאו על פתרונם במסגרת הרפורמה במיסוי מקרקעין (תיקון מס' 50 לחוק מיסוי מקרקעין).

נטילת הלוואה

עיוות א' - במקרים רבים רכישת מקרקעין בחברה נעשתה באמצעות נטילת הלוואה. בעבר בנקים אף העניקו הלוואות בשיעור של 100% ויותר משווי הנכס. חברה שבבעלותה נכס מקרקעין הממומן על ידי הלוואה בלבד, ללא כל פעילות נוספת, שווי מניותיה לפי גישת שווי הנכסים נטו הוא אפס.

למרבה ההפתעה, גם אם במכירת מניות חברה מעין זו המוכר אכן קיבל אפס שקלים, הוא היה מחויב במס שבח ובמס מכירה כאילו מכר אך ורק את המקרקעין.

בחישוב חבות המס התעלם המחוקק מעובדת הימצאות הלוואה כנגד המקרקעין. כלומר, המוכר היה משלם מס על תמורה אשר כלל לא קיבל!

הרפורמה הביאה לביטול אבסורד זה. כיום, "שווי המכירה" לעניין מס שבח הוא התמורה המתקבלת בפועל בעבור מניות החברה, ולא שווי השוק של המקרקעין בחברה.

עיוות ב' - עורכי דין הבקיאים בעסקות מסחריות יוכלו להצביע על שתי טכניקות עיקריות לכניסת בעל מניות חדש לחברה: רכישת מניות מהבעלים הקיימים בחברה, והקצאת מניות חדשות על ידי החברה כנגד קבלת מזומנים או שווה מזומנים מהמשקיע החדש בחברה.

הקצאת מניות חדשות

הקצאת מניות חדשות שכיחה יותר, שכן בגין רכישת מניות מהבעלים הקיימים משלם המוכר מס רווח הון במכירת מניותיו. זאת, בעוד שהקצאת המניות כנגד מזומן אינה חבה במס.

דברים אלה יפים כל עוד החברה המקצה אינה בגדר "איגוד מקרקעין". הקצאת מניות על ידי איגוד מקרקעין כמוה כמכירת המקרקעין עצמם. משמעות הדבר: בעלי המניות (או החברה) הקיימים משלמים מס שבח ומס מכירה, ואילו המשקיע החדש משלם מס רכישה.

גם עיוות חמור זה תוקן במסגרת הרפורמה. כיום הקצאת מניות על ידי איגוד מקרקעין למשקיע חדש אינה נחשבת לאירוע מס בתנאים מסוימים. לקביעה זו חשיבות רבה, שכן כעת חברות אשר נקלעו לקשיים ונחשבות לאיגוד מקרקעין יוכלו להכניס משקיע חדש, אשר יסייע להן בתזרים המזומנים, מבלי שכניסתו תיחשב כאירוע מס. יתר על כן, תיקון העיוות מעלה מאפשר לבצע עסקת קומבינציה מבלי שהדבר יחויב במס שבח, מס מכירה ומס רכישה. על כך נרחיב בפעם אחרת.