מדוע אינכם יכולים לקנות את בית חלומותיכם?

האם אתם מחפשים דירה וחסרים לכם 100 אלף דולר כדי לרכוש אותה? האם אתם מפנטזים על בית חלומות ומבינים שברמת המחירים הנוכחית אתם יכולים לשכוח מזה? אם כן, אתם לא לבד. אם אתם זקוקים לסכום כלשהו שיסייע לכם לרכוש בית נאה, לא נוכל לסייע לכם לצערנו. אבל אם אתם רוצים לדעת מדוע אינכם יכולים לרכוש את הבית הנאה שאתם מחפשים, כדאי ללמוד קצת על מדיניות שיווק הקרקעות בישראל כדי להבין מדוע החלום הזה מתרחק מכם.

השבוע נחשף ב-TheMarker מחקר שמלמד על מדיניות שיווק הקרקעות הבעייתית של מינהל מקרקעי ישראל. המחקר נערך לפני שנה על ידי ד"ר שלומי פריזט מחברת הייעוץ א.ג.פ אפלייד אקונומיקס בעבור המכון לתכנון כלכלי שבראשו עומד דרור שטרום, הממונה על ההגבלים העסקיים לשעבר. פריזט התמנה מאז לראש המחלקה הכלכלית ברשות להגבלים עסקיים, ונקודת מבטם של השניים היא כלכלית נטו. אין בה היבטים פוליטייים, לא מימין ולא משמאל.

המחקר הוצג בכנסת כעדות מסייעת לצורך ברפורמת הקרקעות שמוביל בנימין נתניהו. אותה רפורמה מבוססת על שלושה רכיבים: הגדלת היצע הקרקעות שיימכרו לציבור; מתן אפשרות לחוכרי קרקע של המינהל להעביר אותה לבעלותם; והקמת רשות מקרקעין שתבוא במקום המינהל, ולהבדיל ממנו לא תעסוק בתכנון, אלא בשיווק וניהול תחום המקרקעין.

הרפורמה עוררה התנגדות מכל הכיוונים, בין השאר מכיוון שנתניהו נכשל בשיווקה, ולמעשה לא לגמרי נתן דעתו על חלק מהסיכונים הכרוכים בה. טיעון הנגד העיקרי שעלה בכנסת הוא זה של ח"כ שלי יחימוביץ, שתיארה את הרפורמה כ"אם כל ההפרטות" והתריעה מפני האפשרות שקבוצת מצומצמת של בעלי הון תשתלט על משאבי הקרקע של המדינה. זהו חשש ממשי ויש להניח שהוא יקבל מענה ברפורמה המתוקנת, שתוגש כנראה בשבוע הבא לכנסת.

להבדיל מהפרטות של חברות גדולות כמו אל על, צים או בנק הפועלים, שאותן הציבור הרחב לא יכול לרכוש בעצמו, קרקע היא משאב שניתן למכור במנות קטנות ולכן יש מקום למנוע מגבירים עשירים וממונפים להשתלט על קרקעות המדינה.

הרפורמה המתוקנת תיתן לכך מענה מסוים, אבל אפשר לקחת אותה צעד קדימה ולהשתמש ברעיון שהעלה כאן השבוע פרופ' יעקב עמיהוד: להקים חברות שיהיו בבעלות הציבור והן אלה שירכשו את הקרקעות. כך נמנע מצב שבו כמה יזמי נדל"ן עשירים ישתלטו על הקרקעות.

המחקר שערך פריזט עוסק ברכיב אחד מבין שלושת הסעיפים שעליהם מבוססת הרפורמה: המחדל החמור בשיווק קרקעות בישראל, אשר גרם לכך שמחירי הדירות זינקו בשני העשורים האחרונים. על פי המחקר, המינהל שיווק במשך שנים הרבה פחות קרקעות מכפי שדרש השוק, וכך נוצר מחסור שייקר את מחירי הקרקעות - הן אלה שבבעלות המנהל (93%) והן אלה שבבעלות פרטית (7%).

בעוד שהחלטות הממשלה הביאו בחשבון גידול מסוים במשקי הבית ומתן מענה מתאים באמצעות היצע קרקעות הולם, המינהל פשוט לא יישם את מדיניות הממשלה ושיווק בקושי מחצית מהתוכנית הממשלתית. התוצאה היתה ייקור במחירי הקרקעות, עלייה בצפיפות הדיור וירידה בכמות הקרקע הפרטית הפנויה. בעלי הקרקעות הפרטיות נהנו כמובן מהוויסות הזה ומההיצע הנמוך של הקרקעות ששיווק המינהל, מאחר שהוא הפך את הסחורה שבידיהם למבוקשת יותר.

לא רק המינהל פשע כאן, אלא גם כל הגורמים המעורבים בסבך הביורוקרטי של שוק הנדל"ן: רשויות מקומיות, ועדות תכנון, משרד הפנים ואחרים.

הגרף המצורף מתאר את העיוות בצורה ברורה. מתחילת שנות ה-90, זינקו מחירי הדירות בשיעור חד בהרבה מאשר מדד תשומות הבנייה. המדד הזה משקלל את כל עלויות הבנייה מלבד הקרקע, כך שהפער בין מחירי הדירות לבין מחירי התשומות משקף בעיקר את עליית מחירי הקרקעות. לפי המחקר, אילו מחירי הדירות היו עולים בשיעור דומה לזה של מדד תשומות הבנייה, מחירה של דירה ממוצעת היה נמוך בכ-280 אלף שקל בהשוואה למחירה האמיתי כיום.

ממצאי המחקר מטרידים, מכיוון שהם מלמדים כי גם כאשר קיימת מדיניות ממשלתית מוסדרת, הממשלה נכשלת במבחן הביצוע - מה שאומר שהמבחן העיקרי של נתניהו ברפורמה המוצעת כעת יהיה ביישום. לדעת שטרום, אם הרפורמה תעבור, היצע הקרקעות יגדל ובתוך שלוש שנים תחול ירידת מחירים.

החשיבות של המחקר היא גדולה, אבל משהו בכל זאת חסר בו: התייחסות לצד הביקושים. כל שוק מבוסס על היצע וביקוש, והמחקר של ד"ר פריזט מדבר בעיקר על צד ההיצע. המחקר לא עוסק בצד הביקוש, אף שבשני העשורים המדוברים חלו בו שינויים דרמטיים.

בשני העשורים האחרונים חלו במשק תמורות אדירות, שכללו בין השאר את התפתחות ההיי-טק, פתיחת המשק ליבוא, כניסה של משקיעים זרים והשתכללות של ענפים רבים כמו עריכת דין, ראיית חשבון, פיננסים וכספים, פרסום ומדיה, מכירות, אדריכלות, בידור, מסעדנות ושירותים שונים. ישראלים רבים ביצעו באותם שני עשורים רילוקיישן, עשו כסף טוב בחו"ל ושבו לכאן.

מדובר בשכבה המונה עשרות אלפי אנשים, שרמת הכנסתם זינקה הרבה יותר מהשכר הממוצע במשק. למעשה, אם ננסה לצייר את הגרף של השכר הממוצע במשק מול השכר של אותם עשרות אלפי מתעשרים, הוא יהיה דומה לפער שנפתח בין מחירי תשומות הבנייה לבין מחירי הדירות. אותו כסף חדש שנוצר כאן הגדיל את כוח הקנייה של דירות ובתים, והוא גם אחראי לעליית מחירי הדירות.

כניסה של כסף חדש משפיעה מאוד על הביקושים ועל המחירים, ודוגמה לכך היא העיר אשדוד. ב-25 השנים האחרונות צמחה אוכלוסיית העיר פי שלושה, והיצע הקרקעות בה הוא מהגדולים בישראל.

רמות המחירים בעיר נותרו שפויות לאורך שנים בגלל ההיצע הגדול, עד שבאו הצרפתים לפני חמש שנים. הם הזרימו לעיר ביקושים גדולים, שהביאו לעלייה החדה ביותר במחירי הדירות בעיר. זה קרה גם בערים אחרות, וגם בהרחבות במושבים, שבהן זינקו הביקושים.

בחלק מהמקרים זה הכסף של המשקיעים הזרים, ובחלק אחר מדובר בהון שנוצר על ידי מתעשרים חדשים. הם, ולא רק מינהל מקרקעי ישראל וועדות התכנון, אחראים לעליית מחירי הדירות - לטוב ולרע.

נ.ב.

יהיה זה מוגזם לצפות להורדה משמעותית של מחירי הדירות כתוצאה מרפורמת הקרקעות של נתניהו. אמנם פעולה משולבת של הסרת חסמי הביורוקרטיה והגדלת היצע הקרקעות היא מהלך נדרש ויש בו כדי לסייע, אבל מחירי הדירות מושפעים מעוד כמה גורמים. מחיר ההון - הריבית - הוא אחד מהם, ואנו רואים זאת היטב בימים אלה, כשריבית המשכנתאות הנמוכה מאיצה ברבים לרכוש דירה ולקחת משכנתא גדולה.

גורם שני ולא פחות חשוב הוא יציבות המערכת הפיננסית. בנקים הם שחקן מרכזי בהכוונת שוק הדיור, היות שמרבית השוק ממומנת על ידם. הבנקים לא יתנו ידם לבנייה מואצת שתפיל את מחירי הדירות, מאחר שזו תגרום לשחיקה בשווי הביטחונות שבידיהם ולערעור יציבותם.

שיטת המימון של פרויקטים בתחום הבנייה היא כזו שהבנקים לא משחררים כסף בלי לראות מכירות בהיקפים שמצדיקים את כדאיות הפרויקט. מנגד, הרפורמה טובה לבנקים, מכיוון שהיא עשויה לבלום היווצרות של בועה נדל"נית שתכה במאזניהם. השורה התחתונה היא שהרפורמה לא תקרב את בית החלומות, אבל תבלום את ההתרחקות שלו מכם.

רמות המחירים בעיר נותרו שפויות לאורך שנים בגלל ההיצע הגדול, עד שבאו הצרפתים לפני חמש שנים. הם הזרימו לעיר ביקושים גדולים, שהביאו לעלייה החדה ביותר במחירי הדירות בעיר. זה קרה גם בערים אחרות, וגם בהרחבות במושבים, שבהן זינקו הביקושים

להבדיל מהפרטות של חברות גדולות כמו אל על, צים או בנק הפועלים, שאותן הציבור הרחב לא יכול לרכוש בעצמו, קרקע היא משאב שניתן למכור במנות קטנות ולכן יש מקום למנוע מגבירים עשירים וממונפים להשתלט על קרקעות המדינה