מתיחת הפנים של תל אביב: מגדלים לצעירים ופיתוח יפו. אין פתרון למצוקת החניה

העיר תל אביב עומדת לעבור שינויים, חלקם דרמטיים, במהלך העשורים הבאים - כך עולה מתוכנית המתאר הראשונה המוצעת לכל העיר, "ת"א/5,000", אותה יזמה העירייה. התוכנית תוצג היום בפני חברי הוועדה המקומית לקבלת חוות דעתם. השינויים המשמעותיים ביותר שמוצעים בתוכנית הם פיתוח נרחב של דרום העיר ויפו, הגדלת זכויות בנייה בחלקים מהצפון הוותיק של העיר, פיתוח הדיור בר ההשגה - כלומר, דיור מוזל לצעירים - והגבלת התנועה בכלי רכב בחלקים ממנה.

עקרונות תוכניות המתאר, כפי שהגיעו לידי TheMarker, חושפים כי בכוונת העירייה להגדיל את מספר יחידות הדיור בעיקר במרכז העיר, ולהגדיל את זכויות הבנייה בפיתוח מרכז עסקים ראשי בדרום העיר ובמזרחה. העירייה מתכננת לשנים הבאות ייזום פרויקטים של התחדשות עירונית כעיבוי-בינוי - בנייה של עד שלוש קומות נוספות; ופינוי-בינוי - תוכנית שתאפשר בנייה בהיקף של פי שלושה מהנפח הקיים בכל בניין. העירייה גם תאפשר בנייה לגובה והקמת מגדלים למגורים ושימושים נוספים.

לפי דו"ח העירייה שנכתב לקראת ניסוח תוכנית המתאר, היו ב-2008 כ-178 אלף יחידות דיור בעיר. מספר יחידות הדיור המתוכננות בעיר הוא כ-83 אלף, ומספר יחידות הדיור המוצעות מגיע לכ-37 אלף. מהדו"ח עולה עוד כי קיים ביקוש לכ-200-300 דירות בקומות גבוהות בשנה, כשהיצע הדירות בתכנון כיום הוא כ-6,000 יחידות דיור מעל קומה 19. כמו כן, העירייה תאפשר בנייה בת השגה גם במרכז העיר, בין היתר משום שבעיר קיים ביקוש גדול לדיור זמני של כ-3,000 יחידות בשנה.

תוכנית המתאר שואפת לחזק את מעמדה של תל אביב כמנוע של המשק הישראלי ומרכז מוסדות הכלכלה המובילים, ותקדיש שטחים גדולים למסחר ותעסוקה. לפי הערכות, מספר המועסקים בעיר עשוי לגדול עד 2025 בכ-100 אלף ולהגיע לכ-460 אלף.

בתוך כך, העירייה תבחן הקמה של מרכז עסקים ראשי (מע"ר) שיחבר בין יפו לדרום תל אביב ברמה כלל עירונית ומטרופולינית. הבנייה למגורים באזור זה מתונה כיום, ומתאפיינת בעיקר במבנים בני שתיים-שלוש קומות.

הרחוב בדרום העיר שיעבור את השינוי המהותי ביותר הוא שלבים, שבו תתאפשר בנייה של 12-25 קומות למגורים ותעסוקה. גם איצטדיון בלומפילד יתאים את עצמו לפיתוח הכולל, כאשר בטווח הרחוק העירייה שוקלת לפנותו לטובת בנייה חדשה למגורים, תעסוקה ושימושים מעורבים.

בלב העיר: אין כניסה לכלי רכב

באזור צירי התנועה המרכזיים ארלוזורוב ואבן גבירול ייתוספו 1,000 דירות, בין היתר במסגרת דיור בר השגה לזוגות צעירים. העירייה תקבע מדיניות ברורה להקמת מגדלים בצפון הוותיק של העיר, כשאופציה אחת היא למקמם בצירי תנועה ראשיים כמו רחובות פנקס, ויצמן, אבן גבירול, נמיר וארלוזורוב, או לפזר אותם גם במקומות אחרים. רחובות ארלוזורוב ואבן גבירול "יטפסו" ב-10 קומות יחסית לגובה המבנים הקיימים בהם כיום.

התוכנית מציעה לשפר את המרחב הציבורי בלב העיר באמצעות ויסות התנועה והעדפת תנועת הולכי הרגל ורוכבי האופניים על פני תנועת מכוניות, בין היתר באמצעות הגבלת המהירות ל-30 קמ"ש והרחבה משמעותית של המדרכות על חשבון הכבישים. כמו כן תסגור העירייה במסגרת התוכנית רחובות ומתחמים לכלי רכב בתנאים שונים. התוכנית מתייחסת לרכבת הקלה כאחד מאמצעי התחבורה העיקריים בעתיד העיר.

העדפת תנועת האופניים כנראה מסבירה את העובדה שהתוכנית כלל לא מציעה פתרון למצוקה הגדולה ביותר בעיר כולה - מצוקת החנייה. "ההתייחסות לחנייה במרכז העיר היא אחד הנושאים המורכבים אליהם תצטרך תוכנית המתאר להתייחס", נכתב בחומר רקע של מחלקת ההנדסה והתכנון בעירייה. "נשאלת השאלה כיצד צריכה תוכנית המתאר להתייחס למצוקת החנייה במרכז העיר, בעיקר לתושבים. מוצע להוסיף היקף מסוים של מקומות חנייה בחניונים ציבוריים".

סוגיית החנייה בעייתית בעיקר לאור דו"ח ראשון של העירייה שהתפרסם כחלק משלב התכנון הראשוני של התוכנית. מהדו"ח עולה כי יעד האוכלוסייה אותו העירייה ממליצה לאמץ לתוכנית המתאר הוא 450 אלף תושבים ב-2025, בהתבסס על נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. הדבר יחייב ניקטת אמצעים תכנוניים להגדלת מלאי הדירות שייבנה בתל אביב וביפו.

שכונות מזרח העיר ימשיכו להתאפיין בבניית מגדלים גבוהים, בהתאם למגמה שהחלה לפני כמה שנים, באזורי נחלת יצחק וביצרון. רוב המגדלים שיוקמו יהיו מגדלי משרדים ומגדלים מעורבים עם ומגורים, ויכללו שטח של עד 190 אלף מ"ר בנוי. כמו כן, יוסבו מבני תעסוקה ללופטים למגורים בכפוף לתנאים. ייעודו של הבסיס הצבאי ברחוב הורודצקי (שבין נחלת יצחק לביצרון) ישונה למגורים, תעסוקה ומסחר בהיקף מוגבל, בהנחה שיפונה בעתיד.

נוה שאנן - לצעירים בלבד

תוכנית המתאר שומרת את מרקם המגורים הקיים תוך מתן אפשרות להתרחבות מתונה, שבה אפשר יהיה להגדיל שטחי דירות ולהוסיף קומות לבניינים קיימים. בלה גוורדיה, רמת הטייסים, מערב יד אליהו וחלק מרחוב ההגנה תאפשר התוכנית תוספות בנייה משמעותיות יותר. כמו כן ייבחנו תוכניות פינוי-בינוי לבניינים בני שלוש קומות וכן הגדלת היקף הבנייה באזור פי שלושה.

דרום העיר כולל מגוון שכונות ותיקות שחלקן נבנו בתחילת המאה ה-20 - כמו פלורנטין, נווה שאנן ושכונת שפירא - ושכונות שיכונים שנבנו החל באמצע המאה ה-20. זה האזור המגוון ביותר מבחינת עירוב שימושים. תוכנית המתאר לשכונת פלורנטין תיישם את התוכנית לפינוי-בינוי מבני מלאכה ותעשייה ובניית מבני מגורים במקומם. בדרום השכונה נשקלת אפשרות של בנייה למגורים או שימוש מעורב.

נווה שאנן ואזור התחנה המרכזית הישנה יפותחו כשכונת מגורים, בעיקר למשפחות וצעירים, בשילוב שימושים נוספים. ברחובות העוטפים את השכונה לאורך נתיבי איילון יפותח מרכז עסקים ראשי ויקומו מגדלים. בשטחי התחנה המרכזית יוקם מרכז ציבורי.

בשכונת שפירא תחל בנייה של בניינים בני שלוש קומות וחצי, וברחובות המקיפים אותה (סלמה וקיבוץ גלויות) תתאפשר בנייה גבוהה יותר של שש קומות ויותר. בשכונות קריית שלום, תל כביר ונוה עופר מוצע לשמור על הבנייה הקיימת ולאפשר תוספת קומה אחת או שתיים עם אפשרות של פינוי-בינוי.

התוכנית לא מציעה שינויים מהותיים ברוב שכונות עבר הירקון. שכונת רמת אביב א' תישמר כ"מרקם לשימור" שבו תותר בנייה קלה של בניינים עד שלוש קומות באזורים הרגישים. לאורך דרך נמיר תתאפשר בנייה בהיקף גדול יותר.

עיקר השינוי בשכונת רמת אביב ג' יהיה ברחוב איינשטיין, שבו יותרו תוכניות פינוי-בינוי ובנייה רוויה מעל חזית מסחרית. פרויקטים של פינוי-בינוי מוצעים גם בשכונת הדר יוסף, מתחם אח"י דקר לאורך מבצע קדש ושימושים מעורבים בפנחס רוזן. התכנון למתחם שדה דב לא נכלל בשנת היעד בתוכנית המתאר, אך מהווה עתודת קרקע לתכנון בעתיד.

מהנדס העיר לשעבר: "הקרקע לא שייכת לעירייה"

תוכנית המתאר היא מעין חוליית ביניים המקשרת בין רמת התכנון המחוזית לתכנון המפורט. חשיבותה נובעת מהיותה מסמך סטטוטורי מחייב המתווה את פיתוח העיר לטווח ארוך לצורך מימוש תוכניות עירוניות. להערכת העירייה, התוכנית תאושר בוועדה המקומית עד סוף אפריל ותמשיך משם לדיון ואישור בוועדה המחוזית.

הדיונים על תוכנית המתאר החלו בעיריית תל אביב לפני כשנתיים. טיוטת עקרונות הוצגה בראשונה בפני חברי הוועדה המקומית לפני כשנה וחצי, ולפני חצי שנה הוצגו מקטעים של תוכנית המתאר לחברי הוועדה. התוכנית מוצגת כעת לאחר שנה של התדיינות, לטענת העירייה בשיתוף הציבור, אף שהיא מעולם לא הוצגה לציבור בשקיפות ופניות לעירייה לחשוף את התוכנית לא נענו.

"העירייה טוענת כי התוכנית קודמה בשיתוף הציבור", זועם מהנדס עיריית תל אביב לשעבר, ישראל גודוביץ'. "על מה היא מדברת? בתור תושב העיר המתגורר באזור פרישמן, לא ידוע לי על שיתוף כזה. לא ידוע לי בכלל על עקרונות התוכנית. צריך להבין, הקרקע הזאת לא שייכת לעיריית תל אביב, היא שייכת לכלל הציבור וחשוב שנדע מה קורה".

מהתוכנית עולה כי בכוונת העירייה להפקיע קרקעות לטובת סלילת מדרכות והקמת חזית מסחרית. "ברחובות שבהם מוצעת חזית מסחרית יורחבו המדרכות על חשבון המגרשים", נכתב בתוכנית המתאר. "זו הפקעה", טוען גודוביץ', "התוכנית גם מדברת על בניית יחידות דיור בציר ארלוזורוב ואבן גבירול, פנקס ופרישמן. מישהו יידע אותנו על כך? את התושבים? אף אחד. צריך להבין, לתוכנית מתאר יש משמעות מחייבת מאוד לשנים הבאות. לא יכול להיות שהתוכנית תאושר מבלי ליידע את בעלי העניין. לפני שמטרטרים את כל מערכות התכנון במדינה כדאי שהתוכנית הזאת תיבדק שבעתיים.

גודוביץ' התייחס גם למצוקת החנייה בעיר: "לא ידוע גם אם לתוכנית המתאר מצורף נספח תחבורתי למטרופולין גוש דן. למיטב הבנתי, כמות כלי הרכב שייכנסו לעיר תהיה כפולה מהכמות כיום, בעוד ששטח הכבישים קטן. במקביל, העירייה לא נותנת מענה למצוקת החנייה, ומסתמכת על התחבורה הציבורית ועל הרכבת הקלה, כשאין ביטחון ביישומה. העירייה רתמה את העגלה לפני הסוסים. לא ניתן לבסס תוכנית עם המון אי ודאות".

סגן ראש העיר, פאר ויסנר, טוען כי תוכנית המתאר לא נותנת מענה לדינמיקה האורבנית בעיר, שעברה תהפוכות במהלך השנים. "בתוכנית המתאר יש יותר חורים מאשר גבינה. תל אביב תוכננה ונבנתה עם קונצפציה ותפישת עולם של עיר גנים, אך במהלך השנים עברה תהפוכות שונות", אומר ויסנר. "על תוכנית המתאר לרכז את הכל וליצור קונצפט אחיד וחד-משמעי. בציר ארלוזורוב, למשל, ישנו שילוב של הרכבת הקלה ומגדלי מגורים יש ממש סכנה שהתוכנית תעשה 'אלנביזציה' לכל מרכז העיר, כולל הצפון החדש. משמעות הדבר היא כי אזורי מגורים יוקרתיים ייהפכו לאזורים סואנים ומוזנחים עם איכות חיים נמוכה המלאים מגדלים מנוכרים.

"גם כל התפישה הירוקה לא מקבלת התייחסות בתוכנית. יש לשתף את הציבור כדי לא ליצור תוכנית שלבסוף כולנו נתחרט עליה ונאחר את הרכבת".

יו"ר הוועדה המקומית של עיריית תל אביב, דורון ספיר, מסר בתגובה: "אנו מחדשים את הדיונים בוועדה המקומית בנושא תוכנית המתאר ומקווים כי היא תאושר בוועדה בתוך חודשיים. התוכנית מראה מהפך חשיבתי ותכנוני ויוצרת ודאות תכנונית. התוכנית גובשה בשיתוף הציבור בתהליך ממושך שהתחלק לכמה שלבים, שבו השתתפו כ-800 איש מהרובעים השונים. אולי יש אנשים שלא היו מודעים לכך, אבל הכל התבצע בשקיפות. התפרסמו מודעות בעיתונות, באינטרנט במרכזים שכונתיים ובמתנ"סים. מי שמתעניין בנושא נחשף. לא נכון להוציא את הדברים בצורה לא מסודרת לציבור".