הצד האפל של קבוצות הרכישה: מה מסתתר מאחורי הסכמי המכירה במגדלי ארלוזרוב?

הרבה אופטימיות ותקווה ניכרו על פני חברי הקבוצה הגדולה העומדת לאכלס את מגדלי ארלוזורוב בתל אביב במהלך כנסי השיווק שנערכו בשבוע שעבר במרכז הירידים. אחד מהם, דניאל (שם בדוי), רווק בן 31, הסביר: "הפרויקט נשמע לי קורץ ומעניין. העובדה שעוה"ד צחי ועידו חג'ג' בתמונה ובנק מזרחי טפחות מלווה נתנה לי ביטחון ותחושה שזה פרויקט רציני".

לדברי דניאל, איש השיווק של הפרויקט הציע לו שתי אלטרנטיבות. "האחת, דירת שלושה חדרים של 75 מ"ר בקומה שמינית תמורת 1.37 מיליון שקל, והשנייה דירת שני חדרים, 63 מ"ר בקומה 19 תמורת 1.18 מיליון שקל. אני מעוניין מאוד לקנות דירה בפרויקט הזה. במחירים האלה אני בקושי מוצא דירה בדרום העיר", הוא אומר.

בתחושה דומה הגיעו רוב חברי הקבוצה, שמאורגנת על ידי קבוצת חג'ג' ואור סיטי נדל"ן. על הנייר מדובר במחירים אטרקטיביים יחסית לאלה הנהוגים בתל אביב, וכן מדובר במגדלים שלפחות לפי ההדמיות לא מביישים את מגדלי אקירוב ומגדלי YOO. אך האם הרוכשים בארלוזורוב באמת מקבלים את התמורה שלה הם מצפים?

מארגני הקבוצות - עו"ד צחי חג'ג', אחיו עו"ד עידו חג'ג' וענבל אור, הבעלים והמנכ"ל של קבוצת אור סיטי נדל"ן - הפגינו רצינות רבה - הכנס נערך בביתן ענק בגני התערוכה, עשרות אנשי שיווק ועורכי דין החתימו את הרוכשים שקבעו פגישות מראש ובתוך כעשר דקות נחתמו עשרות עסקות. המפגש בין דניאל לאיש השיווק היה קצר, קולע ומקצועי ובמהלכו ניתן לדניאל נוסח הסכם למימוש האופציה לרכישת הנכס.

עם זאת, מעיון בהסכם שעליו חתמו הרוכשים ומהתייעצות עם עורכי דין שמתמחים בקבוצות רכישה ובמקרקעין, עולות שאלות. ראשית, מארגני הקבוצה מציינים כי עם מימוש האופציה ומכירת הזכויות בקרקע יסתיים תפקידם, והם לא יהיו אחראים לבנייה, לתכנון או לניהול הקבוצה. מי יהיה אחראי? המארגנים אינם אחראים על זה, אבל נהוג לבחור ועד יציג של הרוכשים שימשיך לנהל את המגעים מול הגופים השונים כמו מתכננים ואדריכלים, מנהלי ומפקחי העבודה מטעם הקבוצה, קבלנים, חשמלאים וועדות לתכנון ולבנייה - ויש לא מעטים כאלה.

מה שכן, אם חברי הקבוצה יחפצו בכך, מארגני הקבוצה יהיו מוכנים להישאר על תקן יועצים וללוות את הוועד היצג של הרוכשים ללא אחריות וללא תמורה. גם אם המארגנים יתנתקו מהקבוצה, חברי הקבוצה עדיין יזכו להיתקל שוב בעו"ד חג'ג', הפעם כעורך דין המייצג אותם, ואף יצטרכו לשלם לו 2% ממחיר דירתם כשכר טירחה.

"אין לקבוצות מחויבות חוזית עבור הרוכשים"

דניאל הביע תמיהה על כך שבעוד ההסכם הוא לרכישת הקרקע ליחידת דיור, המארגנים מחתימים את הרוכש לרכישת דירה וגם מסכמים אתו באיזה בניין הדירה שירכוש, המערבי או המזרחי, ומעבירים סקיצה, הדמיה ומפרט של הדירה - שלמעשה לא קיימת עדיין - במקום לשווק לו קרקע.

למרות כל זאת, החברות של אור וחג'ג' מוסיפות בחוזה: "הצדדים (הרוכשים הפוטנציאליים) מציינים כי צד א' לא הציג בפני המשתתף מצגים כלשהם הקשורים במקרקעין או במצבם הפיסי, בעניין בנייה או אפשרויות בנייה או מצג אחר".

"אין לקבוצות מחויבות חוזית עבור הרוכשים", מסבירה עו"ד רנה שבולת, בעלת משרד המתמחה בנדל"ן ובליטיגציה מסחרית. "וכך הן בנו את המסמך. המארגנים לא מסבירים לקונה מה העלות הסופית של יחידת הקרקע, מה עלות הבנייה שישלם לקבלן ומה עורכי הדין מקבלים תמורת תשלום של 2% תמורת דירה וירטואלית. המסמך הזה לא כולל הצהרות ולא מצגים של המוכר והציבור פועל כעדר וחותם מבלי לבדוק.

"למעשה, נראה כי קבוצות הרכישה נפרדות מהרוכשים מיד לאחר מימוש הקרקע. זה סיכון גדול מאוד, אך קיים גם סיכון נוסף, כאשר הן מוכרות בפועל זכויות לדירה ונוהגות כך כמו כל קבלן אחר, שעליו מוטלים מסים כמס שבח ומס רכישה. כדי לא לשלם את המס, הוסף סעיף בחוזה לפיו המסים הנוספים, במידה שיידרשו, יוטלו על הרוכש".

לדברי עורך דין שמתמחה בקבוצות רכישה, "ההסכם אומר לחברי הקבוצה את הדבר הבא: 'קנו ממני את האופציה במחיר גבוה מהמחיר שעליו חתמתי עם בעל הקרקע - ואני יוצא מהקרקע ולא אחראי כלפיכם בכלום'. לא ברור מהו שיעור הרווחיות של המארגנים, ולמעשה הדבר הבולט בהסכם הזה הוא שיום אחרי רכישת הקרקע 480 חברי הקבוצה נשארים לבד".

"הם נתנו תחושה שהם מלווים ונמצאים בתהליך לכל אורכו"

דניאל הודה כי לא היה מודע לדברים, כמו גם לכך שהמארגנים מסירים מעצמם כל חבות אפשרית ממיסוי שקשור לקרקע. "עלול להיווצר מצב שבו רשויות המס יראו במארגנים יזמים שמוכרים לאנשים דירות כמו כל קבלן, ולפיכך צריך להטיל עליהם מס רכישה על הקרקע בשיעור של 5% ממחירה. לפי ההסכם, המארגנים מטילים את הכל על הרוכשים", אומר העו"ד.

בהסכם כתוב שהקונה "ראה את המקרקעין לפני חתימת ההסכם ובדק אותו פיסית, משפטית ותכנונית, לרבות התוכניות החלות והתנאים לפיהן". כמה קונים באמת עשו את הדברים? דניאל מודה שלא עשה דבר, וחבל. מדובר בפרויקט סבוך, שיחייב את הקונים בתשלום עבור העתקת קו מתח גבוה שעובר במגרש, בהקמת מנהרה ממערב למזרח, בסלילת כבישים חדשים, פיתוח טיילת לאורך הפרויקט והקמת גשר שיקשר בין הצד המזרחי למערבי.

ברוב עלויות הקמת התשתית תישא העירייה, וביתר יישאו היזמים הבונים לכל אורך רחוב מנחם בגין. מה חלקו של דניאל בעלויות הללו? הוא אינו יודע. הוא רק מעיר שהוא לא ידע שהוא נהפך לסולל בונה.

דניאל גם לא ידע שההסכם בין המארגנים לקבוצת קרסנט הייטס, בעלי הקרקע, נקוב בדולרים כך שאם שער הדולר היציג יעלה על 4 שקלים ההסכם יוצמד לדולר. משום מה, אגב, לא מצוין בחוזה מה יקרה אם שער הדולר יירד, מה שאמור להוריד את מחיר הקרקע בשקלים.

את זה דניאל דווקא רואה כדבר קטן יחסית. "לא מסרו לי שום דבר בעניין העתקת קו מתח והוצאות תשתיות נוספות", מספר דניאל. "הם נתנו תחושה שהם מלווים ונמצאים בתהליך לכל אורכו. מי כן יישא באחריות? איך הם קובעים, אם כך, שהקמת הפרויקט תימשך חמש שנים אם הם לא ימשיכו לארגן את הקבוצה? גם הסיפור של היתרי הבנייה לא ממש מובן.

"התופעה יכולה לפגוע במשק כולו"

"הם עשו עלי רושם רציני מאוד במהלך הפגישה, לקחו ביתן גדול בגני התערוכה, עם קפה ומאפה בחינם, לוחות אלקטרוניים ופלזמות שמציגות את הפרויקט, איש שיווק משכנע מאוד על כיסאות מנכ"ל מעור, בסך הכל רושם של פרויקט ברמה. מצד שני, איש המכירות עיניין אותי בנושא מפרט הדירה, אבל אני התעניינתי בדברים אחרים והרגשתי שאני צריך לחלוב את המידע".

"מבטיחים להם 1,001 הבטחות בעל פה", ממשיכה שבולת. "תוכניות בניין העיר מאפשרות בנייה של 300 דירות בלבד בשטח של 100 מ"ר, ולא 486, אז הם מסבירים שהם במגעים עם העייריה. מתי זה יאושר? הרוכשים חותמים על מסמכי הקבוצה באופן ממש עיוור, וזה מה שנקרא חתול בשק. המדינה צריכה להתערב כאן. אסור לבצע עסקות כאלה. לא ייתכן שציבור כל כך גדול ייקח סיכון כל כך גדול, מה שיכול לפגוע במשק כולו, כמו שקרה עם נפילת חפציבה, שפגע בכל הענף והבורסה. אם הם ייפלו או ייפגעו זה יפגע בכולנו. לקחו כאן פשוט את כל החוקים שמגינים על רוכשי הדירות וזרקו הכל לפח. אנשים הם פשוט עדר".

ממאור סיטי נדל"ן וקבוצת חג'ג' נמסר בתגובה: "ככל קבוצת רכישה תפקידם הרשמי של המארגנים מסתיים עם ארגון הקבוצה. צוין כי מארגני הקבוצה ובני משפחותיהם הצטרפו אף הם לקבוצת רוכשי הדירות.

"עם מימוש האופציה על הקרקע נהפכים המצטרפים להיות הזכאים להירשם כבעלים על הקרקע ומארגני הקבוצה, אור סיטי נדל"ן וקבוצת חג'ג', מסיימות את תפקידן הרשמי בפרויקט למעט כיועצים חיצוניים, במידה שתבחר בכך הקבוצה באמצעות מוסדותיה. טבעי הוא שכל מס והוצאה נוספת שתחול חלה על בעלי הזכויות בקרקע, קרי המצטרפים, באופן ישיר.

"יודגש כי המסים והאיגרות הקשורים לבנייה כבר תומחרו במסגרת אומדן העלות המשוערת של יחידה בפרויקט. בהערכת שווי מחירי היחידות, נכללו גם מרכיבי הבנייה והתשתית, ובכלל זה העתקת קו החשמל שעל פי הצהרת עיריית תל אביב מרבית עלותה תחול עליה.

"שכר הטרחה לעו"ד משולם בגין שירותים משפטיים שתחילתם בניסוח הסכם השיתוף והמסמכים הנלווים לו, ליווי הקבוצה במו"מ מול מוסד בנקאי, דיווח העסקה לרשויות המס, ייצוג בהליכי תכנון והליכים שוטפים. שיעור שכר הטרחה ומועדי תשלומו סטנדרטיים ומקובלים בקבוצות רכישה מסוג זה.

"האינפורמציה הנמסרת לכל מצטרף מתבססת על הערכות לגבי השווי המוערך של מרכיב הקרקע ועלות משוערת לבניית יחידת הדיור, בהסתמך על הצעות מחייבות מחברת בנייה מובילה שבחנה את הפרויקט המתוכנן באופן יסודי ומעמיק. התכנון המוצע נעשה לאחר פגישות תיאום עם גורמי התכנון בעירייה ומשמש בסיס רעיוני לתכנון הפרויקט. מובהר באופן ברור וחד משמעי, הן בכתב והן בעל פה, כי ההמחשה הרעיונית אינה מהווה תוכנית מוחלטת.

"בכל הסכם מקרקעין מכל סוג ניתנת אפשרות הולמת לכל מצטרף לבדוק ולבחון באופן עצמאי, בטרם החתימה, את המקרקעין וכל הנתונים הקשורים בפרויקט. מארגני הקבוצה אינם מחייבים כל מצטרף לממש את זכותו, אבל רואים חשיבות ליידע אותו בדבר זכות זו. מאחר שהתמורה בגין הקרקע משולמת למוכרת בדולרים, במקרה של עליית שער הדולר מעבר לשער המוסכם, יישאו רוכשי הזכויות עם תשלום מלוא התמורה המוצמדת כאמור לשער הדולר".

המדינה צריכה להתערב כאן. אסור לבצע עסקות כאלה. לא ייתכן שציבור כל כך גדול ייקח סיכון כל כך גדול, מה שיכול לפגוע במשק כולו, כמו שקרה עם נפילת חפציבה, שפגע בכל הענף והבורסה. אם הם ייפלו או ייפגעו זה יפגע בכולנו. לקחו כאן פשוט את כל החוקים שמגינים על רוכשי הדירות וזרקו הכל לפח. אנשים הם פשוט עדר

הם עשו עלי רושם רציני מאוד במהלך הפגישה, לקחו ביתן גדול בגני התערוכה, עם קפה ומאפה בחינם, לוחות אלקטרוניים ופלזמות שמציגות את הפרויקט, איש שיווק משכנע מאוד על כיסאות מנכ"ל מעור, בסך הכל רושם של פרויקט ברמה. מצד שני, איש המכירות עיניין אותי בנושא מפרט הדירה, אבל אני התעניינתי בדברים אחרים והרגשתי שאני צריך לחלוב את המידע