ישי דוידי מגביר את הלחץ על משפחת ברוניצקי: הגדיל את אחזקתו באורמת ל-13.3%

מרבית רוכשי הדירות נאלצים לממן חלק ממחירן באמצעות הלוואת משכנתא מבנק למשכנתאות. מדובר בהליך מסורבל למדי ומורכב, וכדאי לדעת כמה דברים עוד לפני החתימה על הסכם הרכישה ונטילת ההתחייבות לתשלום כלפי המוכר.

כל רוכש דירה עורך לעצמו - או צריך לערוך - תחשיב של יכולת כלכלית קודם שהוא מחפש דירה בתקציב מסוים. מעבר לחסכונות ולמחיר שיתקבל ממכירת הדירה הנוכחית שבבעלותו (אם הקונה הוא משפר דיור), מובא בחשבון גם סכום אותו יקבל הקונה על ידי הלוואת משכנתא. ואולם יש לבדוק נתון זה היטב לפני שהקונה מסתמך עליו.

מעבר לבירור עקרוני עם בנק למשכנתאות באשר לאפשרות לקבל את ההלוואה בהתאם לקריטריונים של הבנק - קרי יכולת השתכרות של הלווה ושווי הנכס לעומת סכום ההלוואה - יש להביא בחשבון כי הסכם הלוואת המשכנתא ואופן ביצועו, הם הליכים משפטיים מורכבים למדי.

בשלב הראשון של העסקה הקונה עדיין אינו מקבל את החזקה בדירה ואת זכות הבעלות, שכן אלה תלויות בתשלום מלוא התמורה. מבחינה משפטית, בשלב זה הבנק שמעניק לקונה את הלוואת המשכנתא, לא רושם לטובתו משכנתא על הדירה, אלא מסתפק ברישום הערת אזהרה, שעיקרה התחייבות לרשום את המשכנתא לטובת הבנק, לכשיירשמו זכויות הבעלות על שם הקונה. מרגע שנרשמת הערת אזהרה או משכנתא לטובת הבנק, לבעל הנכס יש למעשה "שותף" בבעלות על הנכס, שכן הוא אינו יכול לבצע כל עסקה בלי הסכמה מראש של הבנק או בלי שיסלק את המשכנתא.

כדי לרשום את הערת האזהרה לטובת הבנק של הקונה, צריך המוכר לחתום על כתב התחייבות כלפי הבנק על הסכמתו לכך. חשוב לדעת כי כאשר המוכר חותם על כתב התחייבות זה, הוא נהפך בעצם למעין ערב כלפי הבנק בכל הנוגע לכספי ההלוואה שהועברו אליו. לכן, על המוכר לקרוא היטב את כתב ההתחייבות עליו הוא נדרש לחתום, ולדרוש לתקן את הנוסח כך שלא יוטלו עליו חיובים נטולי היגיון.

לדוגמה, כל כתבי ההתחייבות של הבנקים למשכנתאות, ללא יוצא מן הכלל, כוללים סעיפים ולפיהם אם מתבטל הסכם המכר, על המוכר להשיב לבנק את כספי ההלוואה שהועברו אליו, לפי הסכום המופיע בספרי הבנק. הואיל ובמקרה שהקונה אינו עומד בהסכם ההלוואה שלו עם הבנק, הבנק מחייב אותו בריבית פיגורים, קנסות, הוצאות משפטיות וכו', ואולם אין סיבה שהמוכר יישא בהוצאות אלה.

פסיקה שהוציא בית המשפט העליון בחודשים האחרונים הפכה לחלוטין את הנוהג שהשתרש בבתי המשפט ובלשכות ההוצאה לפועל, ולפיו נהגו להתייחס להערת אזהרה בגין התחייבות לרישום משכנתא, כאילו היא משכנתא לכל דבר ועניין, לרבות לגבי האפשרות לממש באופן קל ומיידי את הנכס במקרה של הפרת הסכם ההלוואה. הפסיקה האמורה מקשה על הבנקים לממש נכסים בסיטואציה זו, ויהיה מעניין לראות אם הבנקים ישנו את נוהלי מתן ההלוואות בעקבותיה.

תרגילי "עוקץ" למיניהם, שבהם הוצאו מבנקים למשכנתאות כספים בגין עסקות שהתגלו כפיקטיוויות, גרמו לבנקים לנהוג משנה זהירות במתן הלוואות. לדוגמה, כיום נוהגים כמה מהבנקים למשכנתאות לאמת את זהות המוכר ועורך הדין שערך את ההסכם, בין היתר, על ידי איתורם במודיעין בזק.

בחוזה הרכישה חשוב להתייחס באופן ספציפי ומדויק לעניין התשלום שייעשה באמצעות המשכנתא. יש לציין אילו מבין התשלומים בלוח התשלומים יבוצעו באמצעות הלוואת משכנתא, ולחייב את המוכר לחתום על המסמכים שיידרשו על ידי הבנק למשכנתאות לצורך קבלת ההלוואה.

חשוב מאוד לבדוק מראש אם על הדירה הנרכשת רשומה משכנתא בגין הלוואה של המוכר, שכן בנסיבות אלה יקשה על הרוכש לקבל הלוואה בעצמו, עד שהמוכר יפרע את המשכנתא שלו או יגרור אותה לנכס אחר. התעלמות מפלונטר זה עשויה להביא למצב שבו לא ניתן לקיים את ההסכם.