הקיבוצים עשויים לקבל שליטה בשטחים בשווי של מיליארדי שקלים

לאחר שנים של סכסוכים בין התנועה הקיבוצית למינהל מקרקעי ישראל, שהביאו בין השאר להקפאת בנייה מוחלטת בקיבוצים בשנה האחרונה, ניצבים המינהל והקיבוצים על סף הסכם היסטורי - שאם יתממש, ישנה דרמטית את אופן ניהול המקרקעין במתחמי המגורים ‏(“שטח המחנה”‏) בקיבוצים.

בכנס הנהגת הקיבוצים שהתקיים בשבוע שעבר בקיבוץ מעלה החמישה, אמר בנצי ליברמן, מנהל רשות מקרקעי ישראל ‏(שמו החדש של המינהל‏), כי ברשות בוחנים הצעה של מסלול שיוך דירות, שלפיו הקיבוץ יוכל לפדות את שטח הקיבוץ הבנוי מידי הרשות בתשלום חד־פעמי של דמי חכירה. “ההצעה מדברת על כך שרכישת הזכויות תהיה באבחה אחת - ולא תפגשו אותנו יותר ב’שטח המחנה’. אנו בוחנים את זה כעת מהבחינה המשפטית, והכיוון הכללי הוא ללכת על זה”, אמר ליברמן.

כתבות נוספות באתר TheMarker

המרצים נגד הסטודנטים: "הם עילגים ומפונקים"

נתניהו ולפיד צפויים לבחור נגיד השבוע - אך עדיין מחפשים מועמדים נוספים

ההצעה מתייחסת להעברת השליטה רק בשטחים בנויים. הקרקעות החקלאיות שאותן מעבדים הקיבוצים יישארו בשליטת הרשות. השטח המוערך של כלל “שטחי המחנה” בקיבוצים הוא כ–110 אלף דונם, ששוויים מוערך במיליארדי שקלים. בנוסף, מעבדים הקיבוצים 2.2 מיליון דונם אדמה חקלאית.

סלע המחלוקת - שיוך הדירות

סלע המחלוקת בין רשות מקרקעי ישראל לקיבוצים נעוץ ב”שיוך הדירות” - האופן שבו נקבעת הזיקה בין חבר הקיבוץ לבין הנכס שבו הוא מתגורר, כולל הקרקע שעליה בנוי ביתו. דרישת הרשות היא כי הדיירים ישלמו דמי חכירה מהוונים עבור הקרקע, כפי שנוהג כל דייר הרוכש מגרש לבניית בית צמוד־קרקע ברחבי המדינה.

בקיבוצים, בפרט אלה הממוקמים באזור המרכז שבהם הקרקע יקרה מאוד, מתנגדים למדיניות השיוך הנוכחית. לטענתם, היא מאפשרת רק לחברי הקיבוץ האמידים לרכוש בית בקיבוץ, וגם מונעת ממצטרפים פוטנציאליים איכותיים שהממון אינו מצוי בכיסם להצטרף לקיבוץ.

ב–20 השנה האחרונות נהגו הקיבוצים להקצות קרקעות בתחומם לחברים, תוך חתימת חוזה שיוך דירה פנימי בין החבר לקיבוץ. ברשות החליטו לצאת נגד מדיניות זו, משום שראו בה מתן קרקע חינם ללא פיקוח - ובצו מיוחד שעליו חתם ליברמן לפני כשנה הוקפאו כמעט כל התחלות הבנייה בקיבוצים.

שר הבינוי והשיכון, אורי אריאל, מינה באוגוסט צוות מיוחד בראשות ליברמן, כדי לבחון ולגבש מסלול שיוך דירות נוסף בקיבוצים, שייתוסף למסלול הקיים. חברים נוספים בצוות הם מנכ”ל משרד השיכון, רשם האגודות השיתופיות ונציגי משרדי החקלאות והאוצר, פרקליטות המדינה והחטיבה להתיישבות.

על פי המתווה שבוחנים ליברמן וחברי הצוות, הקיבוץ כאגודה שיתופית ירכוש את הזכויות בשטח הבנוי, יהיה בעל הזכויות בקרקע, וכך יהיה אוטונומי לשלוט בצביון הקיבוץ בשנים הבאות - רק הקיבוץ יהיה רשאי לאפשר חכירת משנה לכל משפחה או יחידת דיור. לדברי ליברמן, תוך כחודש תתאפשר שוב חתימה על היתרי הבנייה שהוקפאו בוועדות התכנון, והמלצות הצוות יוגשו לאריאל ככל הנראה בסוף נובמבר. “התחייבתי להגיש לשר השיכון את המלצות הוועדה עד סוף השנה, ואני מתכוון לעמוד בכך”, אמר.

כחלק מההסדר החדש, הוסיף ליברמן, יהיה גם צורך להסדיר את השימושים החורגים ‏(בעיקר שימוש מסחרי בשטחי מגורים‏) הקיימים כיום במרבית הקיבוצים: “הסדרת ‘השימושים החורגים’ בשטח הקיבוץ צריכה להיות חלק מהמסלול החדש של אישורי בנייה. לא נוכל להתקדם לפתרון בעניין היתרי הבנייה כל זמן שלא יהיה מתווה הסדר בסוגיית השימושים החורגים ב’שטח המחנה’”.

בדרך לפתרון הוגן וישים בקיבוצים

בישראל יש כיום 274 קיבוצים. כ–200 מהם הופרטו ומוגדרים “קיבוצים מתחדשים”. 74 קיבוצים נותרו שיתופיים. עד כמה בעייתי המצב שבו לא ניתן לקבל היתרי בנייה, מעיד מזכיר קיבוץ דליה שברמות מנשה, שחם מיטלר. “כרגע יש לנו ברשימת המתנה 34 משפחות, שזה 68 חברים חדשים שלא יכולים לעבור להתגורר בקיבוץ, ועוד 20 משפחות בהליכי קבלה”.

לדברי מיטלר, שנכח בכנס שבו דיבר ליברמן: “לעובדה שאפשר יהיה לעשות הסכם חכירת משנה בין הקיבוץ לבין החבר יש יתרון עצום. היא תשמר את היכולת של הקיבוץ לשלוט בצביון המצטרפים, תוך דגש על המוכנות לחיי שותפות - ולא רק רצון לנדל”ן איכותי”.

בהנהגה הקיבוצית קיבלו את דבריו של ליברמן בסיפוק, אבל עדיין רחוקים מלברך על המוגמר. “במרבית הקיבוצים המשך הצמיחה הדמוגרפית והבנייה מותנה בהסדר שיבטיח את זכויות החבר שבונה מכספו את ביתו", הדגיש איתן ברושי, מזכ”ל התנועה הקיבוצית. “חברי קיבוץ לא יבנו בית ללא הבטחת הזכויות על הדירה והקרקע”.

לדברי ברושי, “בחודשים האחרונים נוצר חיבור משמעותי וחשוב בין התנועה הקיבוצית לרשות מקרקעי ישראל ולממשלה בדרך לפתרון הוגן וצודק בקיבוצים, ולא פחות חשוב - ישים. ההצעה שבוחן מנהל הרשות להיוון ‘שטח המחנה’ כולו, יכולה להיות פתרון ישים. חשוב להדגיש כי זהו מסלול שיוך דירות נוסף שלא מבטל את הקודמים".

עו”ד מיכי דרורי, היועץ המשפטי של התנועה הקיבוצית וחבר קיבוץ געש, אמר כי הפתרון המתגבש עונה על שתי הבעיות המרכזיות שהתעוררו במסלול השיוך הקיים. “ראשית, מבחינת המינהל, חבר קיבוץ שעשה שיוך דירות יכול לעשות עם הבית מה שהוא רוצה, כולל דברים שלא מתאימים לאורח החיים הקיבוצי, כמו בנייה ראוותנית או החלטה להשכיר את הבית לצד שלישי. שנית, עצם השיוך היה כרוך בתשלום סכומים גבוהים מאוד, וזה הגיע למצב בלתי נסבל שבו חברי קיבוץ בעצמם לא מסוגלים יותר לקנות משבצת קרקע - אז העסק היה משותק”.

לדברי דרורי, הפתרון המתגבש עשוי ליצור מצב ביניים שבו מצד אחד, ייהנו החברים המתקבלים לקיבוץ ממחירי דיור סבירים בחוזי חכירת משנה מול הקיבוץ, בלא צורך בחכירת הקרקע במחיר מלא מהמינהל - כשמצד שני, לא הם ולא הקיבוץ יזכו לזכויות מלאות בקרקע. “אנחנו בעצם מוותרים על הזכות של הקיבוץ והחבר ‘למסחר’ את הדירות - לכן, יופעל מנגנון פיקוח על המחיר. כשחבר קיבוץ עוזב, רק חבר אחר יוכל להיכנס אל הבית, תוך שהקיבוץ מוודא שאין גביית כסף יתרה של הדייר העוזב מהדייר הנכנס”.

המכשול העיקרי

אלא שמנגנון זה, לדברי דרורי, עדיין אינו נטול בעיות: “ראשית, המינהל לא סומך עלינו, ומאחר שהשטח יוצא משליטתו - הוא לא מאמין שהקיבוצים יפקחו עליו כיאות. שנית, המינהל לא באמת רוצה לוותר על הכסף שהוא הרוויח מהחכרת הקרקע באמצעות מסלול השיוך הקיים.

“להערכתי, המכשול העיקרי שיעמוד בפני מימוש התוכנית יהיה הכסף - מה שיעור דמי החכירה שיידרש קיבוץ לשלם כדי לקבל עצמאות. על זה המסלול החדש יקום או ייפול”, אומר דרורי.