5 סיבות למה לא כדאי להשקיע עכשיו בדירה
במקרה של שוק הנדל"ן ניתן לקבוע בהסתברות של יותר מ-50% שלא כדאי לקנות כיום דירה להשקעה. מדוע?
לפני שנתיים התנהלו בישראל דיונים סוערים סביב השאלה אם לקנות או לשכור דירה. כיום אף אחד כבר לא מדבר על כך.
נראה שכשהמחירים בשוק עולים בקצב של 20% לשנה, התשואות נמוכות וממילא קשה למצוא דירה לשכור, הדיון הזה נראה מאוד 2006. ב-2010 לעומת זאת, הדיונים בענייני השקעות נדל"ן עוסקים בשאלה אם לקנות דירה עכשיו או להמתין לפיצוץ של הבועה - שיאפשר לרכוש דירה במחירים נמוכים יותר. מובן שאין לכך תשובה חד משמעית. השאלה הזאת לא שונה משאלות כמו "האם למכור את הדולרים שיש לי?" או "האם לקנות מניות של חברות קידוחי הנפט והגז?". כל אלה הן שאלות ששייכות לקבוצת "איך לעשות מכה גדולה, עכשיו ומהר". אין להן תשובה כי הן דורשות לבצע תחזית מדויקת בנוגע לשוק עצבני ותנודתי, המונע על ידי שלל פיסות מידע.
ואולם אם לא מחפשים תשובה שתצביע על עיתוי מדויק, ניתן בכל זאת להפיק כמה תובנות על מצבם של שווקים.
במקרה של שוק הנדל"ן ניתן לקבוע בהסתברות של יותר מ-50% שלא כדאי לקנות כיום דירה להשקעה. מדוע? הנה חמש סיבות.
1. יש בועה
עד לפני חצי שנה עוד ניסו קבריטי הכלכלה בבנק ישראל ובמשרד האוצר להימנע משימוש במונחים שרומזים על כך, אך כיום אין לאיש ספק: יש בועה במחירי הדיור. המלה בועה עוד לא נכנסה ללקסיקון הממשלתי הרשמי, אבל אין כיום ניתוח כלכלי שלא עוסק בהרחבה בהשפעות השליליות של העלייה המהירה במחירי הדיור. ובועה, כל בועה, מתפוצצת בסופו של דבר.
2. בנק ישראל רוצה לעצור את עליית המחירים
לבנק ישראל יש שתי בעיות עם מחירי הדיור. הראשונה היא החשש מפני אי יציבות פיננסית. אם הרבה אנשים ייקחו משכנתאות בריבית משתנה בהיקף של 70% ויותר מערך הנכסים שהם רוכשים, הרי שבתסריט של ירידת מחירים ועליה בריבית הם לא יוכלו לעמוד בתשלומים. התוצאה עשויה להיות משבר פיננסי-בנקאי כמו זה שראינו בארה"ב בשנים האחרונות. זהו תרחיש שנגיד הבנק, סטנלי פישר, רוצה מאוד למנוע את התממשותו.
הסיבה השנייה היא האינפלציה: לו היו מחירי הדיור משתקפים במלואם במדד המחירים לצרכן, האינפלציה השנתית היתה מגיעה כיום ליותר מ-5% (לעומת טיפה פחות מ-3%). זאת, משום שמחירי הדירות עלו ב-20% בתוך שנה, וההוצאה על דיור היא כ-20% ממדד המחירים לצרכן ומסל התצרוכת המשפחתי.
הפער נובע מכך שבלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מעדיפים לאמוד את התייקרות הדיור באמצעות השינוי בתעריפי שכר הדירה. לפי הסקר של הלשכה, שכר הדירה עלה השנה בפחות מ-6%. זהו כמובן סוג של התחכמות, אבל מה שחשוב הוא שמחירי הדיור גוררים את האינפלציה כלפי מעלה, ומביאים אותה לרמות שבהן לנגיד בנק ישראל לא תהיה ברירה אלא להעלות את הריבית - מבלי להתחשב במחיר הכבד שעלול להיות לצעד שכזה.
3. גם במשרד האוצר רוצים להוריד את מחירי הדירות
השאיפה הזאת נובעת מכל הסיבות הכלכליות שמפריעות לבנק ישראל, אבל גם מסיבות פוליטיות. איש הציבור שיוכל לספר לבוחריו שהוא זה שעצר את מחירי הנדל"ן, והביא לאזרחים דיור זול באזורי הביקוש, יזכה בניקוד גבוה במשחק הפוליטי.
4. לאוצר ולבנק ישראל יש עוד תחמושת בקרב נגד מחירי הדיור
מי שחושב ששני הגופים המובילים את כלכלת ישראל מיצו את מגוון האפשרויות שלהם בתחום הנדל"ן, פשוט טועה.
בנק ישראל יכול להחמיר עוד יותר את התנאים לקבלת משכנתא. הוא יכול, למשל, להבחין בין הטיפול בדירה יחידה או ראשונה לטיפול בדירה שנייה - ולדרוש מהבנקים להחמיר את התנאים לקבלת הלוואה לקניית דירה שנייה או דירה שאינה משמשת למגורים.
לאוצר יש אפילו יותר אפשרויות, מכיוון שלרשותו עומדת כל מערכת המס. הוא יכול להעלות את המסים על דירות להשקעה, והוא יכול אפילו להטיל מס רכוש על דירות שכאלה. עם ישראל אמנם מיטיב למצוא פרצות מס, אך הטלת מס רכוש או כל מס שוטף אחר על דירה שנייה או יותר תצמצם מאוד את הנכונות של הציבור להשקיע בדירות.
5. המשקיעים עשויים לשנות כיוון
בועות כלכליות נוצרות כשציבור המשקיעים משוכנע שמגמה מסוימת תימשך לנצח, "כי אי אפשר אחרת". כך, בישראל התקבעה התפישה שלפיה קיים מחסור קבוע בקרקעות ובדירות, ומולו ביקוש עולה מצד זוגות צעירים.
זה לא מדויק: ראשית, מחירי הדיור יודעים גם לרדת, וזה אכן מה שאירע במחצית הראשונה של העשור האחרון. שנית, הזינוק הגדול של מחירי הדירות בשנתיים האחרונות - מאז פרוץ המשבר הפיננסי העולמי - מיוחס במידה רבה לרוכשי הדירות להשקעה.
מדובר בעשרות אלפי משפחות אמידות, בהן גם משפחות יהודיות מחו"ל, שהחליטו להעביר את הכסף מהבנק לדירות. המשקיעים האלה למדו כיצד למנף את העסקה עם משכנתא אטרקטיבית, ובמקרה של הזרים - גם לנצל את הפטור ממס.
אלה אינם זוגות צעירים שחייבים להשיג קורת גג. הם יודעים לעבור מאפיק השקעה אחד לאחר וממדינה למדינה. אם המדינה תחליט להוציא אותם מהמשחק או להקשות עליהם, שוק הנדל"ן ייעצר - אולי אפילו בחריקת בלמים.