כמה באמת שוות ההנחות של הקבלנים?

<<למרות המחאה של הקיץ האחרון, הקבלנים אינם ממהרים להוריד מחירי דירות, וגם מה שמכונה על ידם "מבצעים" צריך להיבדק בשבע עיניים על ידי רוכשים פוטנציאלים. כך עולה ממדגם מבצעי מכירות של דירות, שנערכים בימים אלה ברחבי הארץ, שנבחנו על ידי TheMarker, בסיוע אנשי נדל"ן בכירים.

לפי נתוני מינהל הכנסות המדינה, המחיר החציוני הממוצע של דירות חדשות ירד ב-5.5% מתחילת השנה. הבעיה היא שמדד זה אינו מתחשב בתמהיל הגיאוגרפי של העסקות. אין זה סוד שבתקופה האחרונה עלה במידה ניכרת משקל העסקות בפריפריה ביחס למספר העסקות במרכז. כיוון שרמת המחירים בפריפריה נמוכה יותר, העלייה במספר העסקות באזורים אלה גורמת לירידה של המחיר החציוני - ואולם לא מדובר בהכרח בשיקוף של ירידת מחירים ממשית בשוק.

בימים אלה מתבשרים רוכשי דירות רבים על "הנחות" ו"הורדות מחיר" של קבלנים, ואולם צריך לבחון האם מדובר בהורדות מחיר ממשיות. אנשי נדל"ן בכירים, שמטעמים ברורים ביקשו לשמור על אנונימיות, רחוקים מלהתלהב: "בדירות קבלן יש טעות אופטית מקובלת בציבור. לוקחים את מחיר המחירון של הקבלן, מפחיתים ממנו את המחיר הסופי של העסקה, ומכך מסיקים שההפרש הוא הנחה. בדרך כלל, זו אינה הנחה אלא מחיר המכירה אליו כיוון הקבלן מלכתחילה. לכן, כשמדברים על 'הנחה' או על 'מבצע', צריך להשוות את המחיר למחיר האמיתי או למחירי דירות דומות שנהוגים בסביבה, ולא למחיר המחירון", מסביר איש נדל"ן אחד.

אז מהי הנחה אמיתית? אנשי הנדל"ן שהשתתפו בפרויקט סבורים שהורדת 5%-10% מהמחיר האמיתי זו הנחת מבצע אמיתית. "המבצעים של 'חבר' יכולים להיות נקודת ההתייחסות לדירוג המבצעים", אומר איש נדל"ן, "שם נותנים הנחות אמיתיות של 7%-10% ממחירים של דירות דומות שנמכרות בסביבה".

הנחה של 150 אלף שקל בכפר סבא

הפרויקט: "VIEW" של חברת גלעד את ענת.

מיקום: השכונות הירוקות בכפר סבא.

מפרט טכני: דירת 5 חדרים בשטח 133 מ"ר עם מרפסת בשטח 14 מ"ר, מחסן של 5 מ"ר וחניה תת-קרקעית. הפרויקט כולל כ-160 דירות, לובי, וכן גינה ומזרקה המוארת בשעות הערב, העומדת בהצטלבות השבילים של הפרויקט.

מחיר מקורי: 2.15 מיליון שקל.

המבצע: הדירה תימכר ב-2 מיליון שקל (הנחה של 150 אלף שקל).

משך המבצע: עד סוף החגים או תום שיווק הדירות שבמבצע.

מועד אכלוס: בטווח הזמן שבין חודש לשנה - תלוי בבניין.

ניתוח: אחד המומחים קבע כי מדובר "במחיר לא נמוך ביחס לשכונה הירוקה בעיר". המומחה השני אמר כי "מדובר בהנחה לא משמעותית".

דירות מושכרות לטווח ארוך באילת

הפרויקט: "אלמוג-אילת" של חברת הבנייה אלמוגים וחברת השיווק רמות.

מיקום: שדרת התמרים, בסמוך לקמפוס מכללת אילת.

מפרט טכני: במסגרת המבצע יימכרו קרוב ל-40 דירות 2 חדרים בשטח 60 מ"ר. הדירות מחולקות על פי היתר בנייה לשתי דירות סטודיו נפרדות, מרוהטות וממוזגות, המושכרות לטווח ארוך לרשת דן והילטון, לשימוש של מגורי עובדים.

מחיר מקורי: 730 אלף שקל.

המבצע: הדירות יימכרו בהנחה של 60 אלף שקלים, כלומר ב-670 אלף שקל.

משך המבצע: עד לתום תקופת החגים.

מועד אכלוס: מיידי.

ניתוח: אחד המומחים אמר כי "נראה שהמחיר ההתחלתי, לפני ההנחה, גבוה מרמת המחירים הנהוגה בעיר".

סיוע במימון 50% מהדירה

הפרויקט: כל הפרויקטים של חברת הבנייה נוה - "נוה יובלים" בכרכור, "מרום נוה" ברמת גן, "מגדל נוה" בבת ים, "The Garden" בכפר סבא ו"מגדלי נוה" בגני תקוה.

המבצע: הרוכשים יזכו לעזרה במימון המשכנתא של עד 50% מערך הדירה במשך השנתיים הראשונות לאחר הרכישה. החברה חוסכת עבור הרוכשים את הצורך לשלם את הריבית על המשכנתא בתקופה זו.

כך למשל, עבור דירה שעולה 2 מיליון שקל יקבל הדייר מנוה סיוע עבור סכום של עד מיליון שקל ל-24 חודשים, ובמשך התקופה הזו לא ישלם ריבית עבור סכום זה. בתום התקופה הוא יחזיר את מיליון השקלים - או בבת אחת או בפריסה לתשלומים בתוך המשכנתא. המבצע כפוף לאישור הבנק.

משך המבצע: עד סוף אוקטובר.

ניתוח: אחד המומחים אמר כי "בדרך כלל סבסוד משכנתא שווה כמה עשרות אלפי שקלים, ולא מדובר בהטבה משמעותית במיוחד. גובה ההטבה תלוי כמובן במחיר הדירה".

הנחה לבני השרון בקדימה-צורן

הפרויקט: "גינדי גרדנס" של גינדי החזקות.

מיקום: קדימה-צורן.

מפרט טכני: המבצע הוא על דירות 4 חדרים בשטח 100 מ"ר, דירות 4.5 חדרים בשטח 110 מ"ר, ודירות 5 חדרים בשטח 120 מ"ר. הדירות כוללות מרפסות שמש בשטח 12-14 מ"ר וחניה. ניתן לרכוש חניה נוספת תמורת 10,000 שקל ומחסן תמורת 30 אלף שקל.

מחיר מקורי: דירת 4 חדרים החל ב-1.35 מיליון שקל; דירת 4.5 חדרים החל ב-1.45 מיליון שקל ודירת 5 חדרים החל ב-1.55 מיליון שקל.

המבצע: המבצע כולל הנחה של 85 אלף שקל לתושבי יישובי השרון - בין רמת השרון בדרום עד חדרה בצפון.

משך המבצע: עד סוף חג הסוכות.

מועד אכלוס: יולי 2013.

ניתוח: לדברי אחד המומחים, "המחיר לדירת 4 חדרים במבצע אטרקטיבי למדי, אך לא המחיר לדירת 5 חדרים. בכל מקרה, יש לוודא כי המפרט זהה למקובל באזור". המומחה השני קבע כי מדובר בהנחה לא משמעותית לעומת המחירים הנהוגים באזור.

הנחה של 80 אלף שקל בהוד השרון

הפרויקט: "חבצלת השרון" של חברת אדירים.

מיקום: צפון הוד השרון.

מפרט טכני: המבצע כולל דירות 4 חדרים בשטח 116 מ"ר עם מרפסת 12 מ"ר, דירות 5 חדרים בשטח 146 מ"ר עם מרפסת 13 מ"ר ודירות מיני-פנטהאוז של 5.5 חדרים בשטח 170 מ"ר עם מרפסת של 23-27 מ"ר.

מחיר מקורי: 1.9 מיליון שקל לדירת 4 חדרים, 2.25 מיליון לדירת 5 חדרים ו-2.68 מיליון שקל לדירת מיני-פנטהאוז.

המבצע: על הדירות תינתן הנחה ממוצעת של 80 אלף שקל. דירת 4 חדרים תימכר ב-1.82 מיליון שקל, דירת 5 חדרים תעלה 2.18 מיליון שקל ומיני-פנטהאוז יעלה 2.6 מיליון שקל.

משך המבצע: עד תום תקופת החגים.

מועד אכלוס: תוך כשנתיים.

ניתוח: לדברי אחד המומחים, "המחירים כלל אינם נמוכים ביחס לממוצע בעיר, ולכן יש לבדוק היטב את המאפיינים הסצפיציים של הפרויקט ומיקומו כדי לראות אם ההנחה משמעותית". המומחה השני קבע כי "ההנחה דומה למה שניתן להשיג במו"מ רגיל".

30 אלף שקל הנחה ומחסן מתנה למגזר החרדי ברמלה

הפרויקט: "שיר בלב הפארק" של חברת צ. לנדאו, המיועד לאוכלוסייה חרדית.

מיקום: שכונת מצליח ברמלה.

מפרט טכני: דירת 4 חדרים בשטח 100 מ"ר נטו, עם חניה ומחסן, בקומות 3 עד 6 בבניין מגורים בן 11 קומות. בבניין שתי מעליות, והפרויקט ממוקם בסמוך לפארק בשטח 20 דונם ומרכז מסחרי.

מחיר מקורי: 1.18 מיליון שקל.

המבצע: הרוכשים כיום יזכו ב-30 אלף שקל הנחה, וכן במחסן מתנה בשווי 15,000 שקל.

משך המבצע: מ-22.9 ועד לסוף חג הסוכות.

מועד אכלוס: בעוד כשנה.

ניתוח: לדברי אחד המומחים שבחנו את המבצעים, "המחיר המקורי שהציגה החברה גבוה ביחס לאזור, וגם המחסן אינו הטבה חריגה, ולכן מדובר בהנחה זניחה למעשה". המומחה השני טוען כי מדובר "במחיר סביר לאזור, שניתן להשיגו במשא ומתן רגיל".

הלוואת קבלן של 500 אלף שקל

הפרויקט: "High הגנים התלויים 2" של אאורה ישראל.

מיקום: יהוד, בפינת הרחובות הרצל וויזנהוז.

מפרט טכני: הפרויקט כולל 300 יחידות דיור בשישה בניינים בני 14 קומות כל אחד. בפרויקט דירות 4 חדרים בשטח של כ-100 מ"ר + מרפסת בשטח 14 מ"ר + גינה תלויה בשטח 10 מ"ר; דירות 5 חדרים בשטח של 127 מ"ר + מרפסת בשטח 15 מ"ר + גינה תלויה של 10 מ"ר; דירות פנטהאוז בנות 7 חדרים בשטח של 190 מ"ר + מרפסת 65 מ"ר.

מחיר: דירת 4 חדרים החל ב-1.6 מיליון שקל. דירת 5 חדרים החל ב-1.84 מיליון שקל.

המבצע: הרוכשים ייהנו מהלוואת קבלן בסך של עד 500 אלף שקל, שאת ההחזרים בגינה יחלו לשלם רק כעבור שנתיים, במהלכן הרוכשים פטורים מתשלום ריבית. המטרה היא להקל על רוכשים שממשיכים לשלם שכר דירה בתקופה שלאחר הקנייה, כך שלא ישלמו גם משכנתא במקביל.

מועד אכלוס: ספטמבר 2013.

ניתוח: אחד המומחים אומר כי "מדובר למעשה בדחיית תשלום ולא בהלוואה. החברה מממנת את הלוואת הגישור בלבד. לפי ריבית של 3% על חצי מיליון שקל לשנתיים, מדובר בהטבה לא משמעותית במיוחד בגובה של 30 אלף שקל".