תושבי הנגב והגליל ינסו לשכנע את התל אביבים לרכוש דירות

>> יריד קידום ההתיישבות בנגב ובגליל שיתקיים היום בנמל תל אביב נערך על רקע התעוררות נדל"נית שהתרחשה בפריפריה, אך גם בצל ההאטה שפגעה בחודשים האחרונים בשוק כולו. ההאטה בשוק מעוררת חשש שהפריחה המאוחרת של יישובי הפריפריה הרחוקה תסתיים במהרה. אין זה סוד, שבעבר - כששוק הדירות התכווץ - הפריפריה היתה הראשונה לחוש בירידות בכמות העסקות ובמחירים.

השר לפיתוח הנגב והגליל, סילבן שלום, חושב דווקא ההאטה הנוכחית בשוק הנדל"ן עשויה להקל על החלטה של תושבי המרכז שקצו במחירי הדיור הגבוהים לעבור לפריפריה. "משמעות ההאטה היא ירידה במחירי הדירות, וזה יכול להביא למצב שעוברים לפריפריה ביתר קלות", אומר שלום. "מעבר לכך, מחירי הנדל"ן בבסיס הם נמוכים יותר בפריפריה. לכן באופן טבעי חלק מאלו המתקשים למצוא דיור באזור המרכז, יבחרו לעבור לנגב ולגליל".

על פי נתוני המשרד לפיתוח הנגב והגליל והרשות לפיתוח והגליל, שיקיימו את היריד. 58% מתוך אלפי הדירות שממתינות לשיווק באזור הגליל הן בערים, 33% במועצות האזוריות ו-9% במועצות המקומיות. בנגב ישנן אלפי יחידות דיור המחפשות רוכשים, מהן כ-81% מרוכזות בערים ו-19% במועצות האזוריות.

ערי הגליל מתאפיינות בהיצע רחב מאוד של יחידות זמינות למכירה מיד שנייה, כשלמרביתן אין כלל היצע של דירות חדשות למכירה, עקב הבנייה המועטה. בין הערים שבהן קיים היצע שכזה בולטת טבריה, שחווה לאחרונה פעילות נדל"נית ערה לאחר שנים רבות שבהמהלכן שוק הנדל"ן נותר קפוא, ואף צוינה בסקירת הנדל"ן האחרונה שהוציא משרד האוצר כעיר היחידה שבה שוק הנדל"ן אינו חווה כיום האטה. היצע של כ-1,000 דירות למכירה (רובן, כאמור יד שנייה), הוא מספר עצום במונחים טבריינים.

"בטבריה לא היו פרויקטים לבנייה במשך שנים. דבר לא נבנה במשך שבע-שמונה שנים לפחות", מספר עו"ד אבישי מלכא, מומחה למיסוי ולנדל"ן, בעל משרד בקיבוץ אלומות הסמוך ותושב כנרת. "בשנה וחצי-שנתיים האחרונות אנחנו רואים לא מעט פרויקטים למגורים".

באזורים האיכותיים יותר בעיר, למשל בשכונת מורדות טבריה, מחירי דירות בנות ארבעה חדרים האמירו מ-450-500 אלף שקל לפני כשנתיים, עד למחיר של כ-750 אלף שקל כיום. גם בשכונת הווילות רמת טבריה עלו המחירים לווילה בת חמישה חדרים מ-1.4-1.3 מיליון שקל לפני כשנה וחצי, ל-1.8 מיליון שקל כיום.

עיר צפונית נוספת שבה נרשמה בשנים האחרונות פעילות נדל"נית ערה היא עכו. בעיר יש כיום 1,500 יחידות דיור בשלבי בנייה שונים, מתוכן 330 זמינות לרכישה. עיקר הבנייה נעשית באזורים הנחשבים לאיכותיים יותר בעיר - איזור השיכון במזרח עכו ושכונת הכרם בצפונה. אלא שדווקא בשל הפעילות רחבת ההיקף, ההאטה הגיעה אל העיר בעיתוי גרוע. "המחאה פגעה בשוק באופן קשה ובאוגוסט וספטמבר הקונים נעלמו לגמרי", מספר אייל גינת, זכיין סוכנות אנגלו-סכסון בגליל המערבי. "השוק השתנה חד משמעית לשוק של קונים, רק שהמוכרים עוד לא הפנימו את זה".

סיבה נוספת לדאגה בעיר היא העובדה שמחירי הדירות עלו בשנים האחרונות בעשרות אחוזים, ובאזורים מסוימים אף ב-150% עד 200%. כיום דירה חדשה בת ארבעה חדרים עולה 850 אלף שקל, אך החשש הוא שבאותה מהירות שבה המחירים עלו - הם עשויים גם לרדת. לשאלה האם בחודשים הקרובים צפויים המחירים לרדת באופן משמעותי וליצור הזדמנויות רכישה אטרקטיביות, מגיב גינת בספקנות: "הבעיה היא שהקבלנים כבר רכשו את הקרקע מהמדינה במחיר שיא, ואם הם רוצים לשמור על רווחיות הם לא יכולים לשחק יותר מדי עם המחיר", הוא מסביר.

ענף אחד שבו לא נצפית כרגע פגיעה משמעותית בגליל הוא ההתיישבות הכפרית, שעדיין פורחת. מחירי המגרשים ביישובים הקהילתיים, בהרחבות הקיבוצים ובמושבים עדיין מאמירים, במיוחד באזורי מישור החוף הצפוני והכנרת. כך למשל בפוריה עילית והמושבה כנרת, היה מחירה של קרקע לבנייה בשטח של 600-700 מ"ר 500-600 אלף שקל לפני כשנתיים, ואילו כיום האמיר המחיר לכ-800 אלף שקל ועשוי להגיע אף ל-1.2 מיליון שקל.

גם באזורים הפחות אטרקטיביים, כגון עמק הירדן, תג המחיר המוצמד למגרשים בהחלט לא זול. בהרחבת הקיבוץ אשדות יעקב מאוחד שבעמק הירדן, מוצעים למכירה מגרשים של חצי דונם במחיר של לא פחות מ-980 אלף שקל. "יש לנו איכות חיים וחינוך ברמה אחרת וקהילה נהדרת. יש כאן ערכים אחרים לגדל לאורם את הילדים. במקום לקניונים לוקחים אותם לשדות ולטבע", מסביר עילום אביגדורי, מנהל ממת"ק (מרכז מידע תעסוקה וקליטה) של המועצה האזורית עמק הירדן. לדבריו, שיפור רשת התחבורה בצפון מאפשרת לתושבי המועצה להגיע כיום למרכזי התעסוקה בחיפה בתוך 45 דקות.

שגשוג גם בנגב

עד יולי האחרון ידע גם הנגב שנים של פריחה נדל"נית, הן בבאר שבע, שבה מתקיימת עיקר הפעילות הנדל"נית, והן בערי שדה דוגמת דימונה ונתיבות. כיום ישנן 2,700 יחידות דיור בשיווק בבאר שבע. ואולם ההאטה הגיעה גם לכאן ובימים אלה נוטים קבלנים שכבר זכו במכרזים, שלא להתחיל בבניית פרויקטים חדשים בטרם תתבהר תמונת המצב בעקבות המחאה החברתית.

דירה חדשה בת ארבעה חדרים בבאר שבע עולה כיום 800 אלף שקל עד מיליון שקל, בהתאם לפרמטרים של מיקום ורמת גימור. מחירו של קוטג' בשכונת נאות לון היוקרתית, שעלה לפני כארבע שנים 750 אלף שקל, מוערך כיום בכ-1.3 מיליון שקל. לדברי עו"ד אמנון כהן, מנכ"ל ארגון הקבלנים במחוז באר שבע והנגב, רבים מהרוכשים אינם תושבי באר שבע במקור. "סטודנטים לתואר ראשון ושני שמסיימים ללמוד, ובמקרים רבים מוצאים בני זוג תוך כדי הלימודים, מעדיפים במקרים רבים להמשיך לגור בעיר, במיוחד לאור המחירים במרכז", טוען כהן.

"יש להם כאן תיאטרון, מקומות בילוי, מוזיאונים ואפשרות לרכוש דירה במחיר זול בהרבה מבמרכז הארץ, מה גם שברכבת מדובר בקצת יותר משעה נסיעה. יש הרבה קרקעות שקבלנים כרגע לא עולים עליהם כדי לראות מה ילד יום. המאבקים האלה הם טובים אבל לנקודת זמן מסויימת, אבל בסופו של דבר אנשים צריכים בית", אומר כהן.

אחת הבעיות של ההקלות שניתנות לרוכשי הדירות היא שלילת הטבת הפריפריה מבאר שבע, שכוללת הטבה של עד 100 אלף שקל לרוכשי דירות חדשות מקבלן. השר שלום אמר כי "הצבעתי נגד אי מתן ההטבה לבאר שבע בממשלה. בבאר שבע יש יותר בנייה מכל שאר ערי הנגב והגליל ביחד. האוצר כמובן התנגד למתן ההטבה לזוגות העוברים לבאר שבע כי זה עלה יותר מדי. טיעון נוסף היה שאי אפשר לתת את ההטבה לעוברים לבאר שבע, כי אז אף אחד לא ילך לאופקים ירוחם ודימונה".

בדימונה, לראשונה מזה שנים, ישנם פרויקטים של בנייה רוויה. זאת בשני פרויקטים של מחיר למשתכן שנמצאים כבר בשיווק, ועוד אחד שצפוי לסוף החודש. עם זאת, מספר המתווך ליאור בלול, זכיין סוכנות רימקס-נובה בעיר, כי מחיר דירה בת ארבעה חדרים בפרויקטים החדשים - 640 אלף שקל לאחר מיצוי כלל ההטבות - עדיין יקר יותר משמעותית מרכישה של דירה דומה מיד שנייה, למשל בשכונת תשלוז בעיר, שמחירה הוא כ-550 אלף שקל.

בתחום הבנייה צמודת הקרקע בעיר, משווקים כיום קוטג'ים בשכונת הר-נוף בצפון דימונה בשני פרויקטים, כשטווח המחירים נע סביב 1.3 מיליון שקל עבור קוטג' בן חמישה חדרים בשטח של 140 מ"ר על מגרש של 280 מ"ר.

עיר נוספת בנגב המצליחה לשמור על הגירה חיובית לאורך שנים היא נתיבות. כבר כמה שנים שהעיר, שנודעה עד לא מכבר בעיקר כעיר המקובלים, צומחת ב-4%-5% מדי שנה. הדבר הגדול הבא בתחום הנדל"ן בעיר הוא תוכנית הבנייה "נתיבות מערב", שבמסגרתה מתוכננות להיבנות 1,700 יחידות דיור.

מחירה של דירת ארבעה חדרים חדשה בעיר נע כיום בין 720 ל-750 אלף שקל, כשדירות יד שנייה בשכונות האיכותיות יותר עולות כ-700 אלף שקל. המתווך כפיר אסולין, זכיין הסוכנות רימקס-בינה בעיר, אומר כי "רמת החיים בנתיבות מתקרבת לזו של עיר במרכז. יש כאן את כל הרשתות שיש בבאר שבע ובאשקלון". לדבריו, העיר מציעה חיי לילה שמביאים למועדוניה מבלים מבאר שבע ומאזור הדרום כולו. בנוסף, מתוכננת להיפתח בעיר תחנת רכבת ב-2014.

מחפשים תעסוקה

אחת משאלות היסוד ששואלים רוכשי דירות פוטנציאליים, היא היכן יעבדו בנגב ובגליל. במשרד לפיתוח הנגב והגליל שמים דגש על הגדלת היצע התעסוקה, דבר שיבוא לידי ביטוי במהלך היריד. השר שלום טוען כי "אדם שמחליט לעבור יכול לעשות זאת בידיעה שיש לו מקום עבודה. אנחנו שמים בכנס הזה דגש על נושא התעסוקה".לדברי המארגנים, יותר מ-2,000 משרות פנויות צפויות להיות מוצעות למגיעים בתחומי חינוך, עבודה סוציאלית, היי-טק, עיצוב ושיווק, שירות לקוחות, תיירות, ועוד. בין המעסיקים שצפויות להקים דוכנים במקום ניתן למנות את אמדוקס, ישכר, אי.סי.איי, טבע-טק, מכללת תל חי, מכללת עמק יזרעאל, מפעל גולן מוצרי פלסטיק ועוד.

האם כל זה יעזור להביא לפריפריה הרחוקה אנשים מהמרכז? בשנים האחרונות ניכרה זרימת מהגרים מסויימת מהמרכז לנגב ולגליל, בעיקר על רקע עליית מחירי הדירות. עם זאת, עדיין יש הרבה מה לשפר בנושאי תשתיות התחבורה מרכז-פריפריה, ופיתוח היישובים הפריפריאליים, כדי שההגירה לנגב ולגליל תגבר.