האור הנסתר

>> במהלך חול המועד סוכות, התקיים מבצע אינטנסיבי למכירת 23 הדירות האחרונות בפרויקט מגדלי הצעירים בתל אביב, מה שהחזיר לעניין הציבורי את אחד מהפרויקטים המדוברים ביותר בשנים האחרונות. הפרויקט, הגדול ביותר שמבוצע על ידי קבוצת רכישה בישראל, הציף את דיווחי התקשורת לפני כשנה וחצי בגלל היקפו, בגלל חילוקי הדעות שאפפו ואותו, ולא פחות מכך - בגלל מי שהגתה אותו, מארגנת קבוצות הרכישה ענבל אור. כיום, כ-20 חודש לאחר שהוחל בשיווקו, עתידו של הפרויקט נראה מוצק יותר, ואולם מה שברור לא פחות הוא שאור כבר לא נמצאת בחזיתו.

סיפורו של הפרויקט החל בפברואר שנה שעברה, כשאור הודיעה כי בכוונתה לגבש קבוצת רכישה המונית לרכישת מגרש במיקום המכונה "משולש איילון", בין נתיבי איילון לדרך מנחם בגין, לא רחוק ממגדל קרדן ומאולמי רסיטל. זמן קצר לאחר מכן חברה אור לקבוצת חג'ג' של האחים יצחק ועידו חג'ג', המתמחה אף היא בארגון קבוצות רכישה. לפרויקט ניתן אז השם "מגדלי ארלוזורוב".

באותם ימים אור הצטיירה כרוח החיה - לא רק שיזמה את הפרויקט, היא קידמה אותו באינטנסיביות רבה בכלי התקשורת, וכיכבה בכל ערוצי הטלוויזיה. כשקלטה שמה שמעיק על הזוגות הצעירים זה מחירי הדירות הגבוהים, שינתה עם חג'ג' את שם הפרויקט ל"מגדלי הצעירים", ותיארה אותו בתוכניות הטלוויזיה כגירסה שלה לדיור בר-השגה.

אור עבדה קשה על מנת להגדיל את מספר יחידות הדיור שייכללו בפרויקט, והצליחה להעלותו ב-56. בפורמט התכנוני הסופי, הפרויקט כולל צמד מגדלים, בני 40 ו-46 קומות, ובהם 486 יחידות דיור, רובן בנות 2 ו-3 חדרים. שש הקומות הראשונות של המגדלים, בשטח כולל של 4,000 מ"ר, מיועדים לשטחי מסחר ומשרדים. שטח הקרקע של הפרויקט הוא 4 דונמים.

אור, בחזית, והאחים חג'ג', שבאותם ימים לא הירבו בדיבורים ובהופעות פומביות, ניהלו מגעים עם בעלי הקרקע, חברת הנדל"ן קרסנט הייטס שבשליטת האמריקאי סאני קאהן, והגיעו להסכמה כי לקבוצה שיקימו תינתן אופציה לרכישת הקרקע ב-280 מיליון שקל, עד ליוני 2010.

לאור זאת, המשימה שעמדה בפניהם היתה אתגר אמיתי: למכור מאות דירות בזמן קצר במיוחד. אין כמו אור לנהל מסע תקשורתי, פרסומי ויחצ"ני גדול. זמן קצר לאחר ההודעה על הסכם האופציה, דיווחו אור וחג'ג' כי אלפי מתעניינים נרשמו באתר האינטרנט של הפרויקט; במארס קיימו אור סיטי נדל"ן וקבוצת חג'ג' אירוע מכירות המוני ומתוקשר בגני התערוכה בתל אביב.

כלפי חוץ דובר על הצלחה גדולה ועל התנפלות רוכשים. ואולם על פי הערכות, מספר הדירות שנמכרו באותו אירוע היה מעט יותר מ-200 - מספר מרשים כשלעצמו, אך רחוק מלספק את מארגני הקבוצה, שנדרשו לגייס סכומים גבוהים בתוך זמן קצר על מנת לרכוש את הקרקע. בנוסף, נטען בזמנו, כי כמה עשרות רוכשים התחרטו וביטלו את הרכישה, בין היתר מהחשש שעל המגרש קיימות מגבלות שונות, בהן קו מתח גבוה ועבודות תשתית באזור שעלולות לעכב את הקמתו.

לאחר האירוע, המשיכו שתי הקבוצות לשווק דירות, אך תאריך מימוש האופציה על הקרקע הלך והתקרב במהירות, וקצב המכירות היה אטי מדי לאתגר שניצב בפניהן.

בסמוך לפקיעת האופציה, התברר לחברות השותפות כי לא יוכלו לרכוש את חטיבת הקרקע המיועדת לפרויקט רק על סמך הדירות שנמכרו עד לאותה נקודת זמן, וכאן, ככל הנראה, חל המפנה בניהול הפרויקט בין אור לחג'ג'.

ל-TheMarker נודע כי האחים חג'ג' הצליחו לגייס משקיע שרכש את יתרת הדירות - לפי הערכות מדובר ב-50-100 דירות - והזרים לקבוצת הרכישה את עשרות מיליוני השקלים שנדרשו להשלמת העסקה. מאותה הנקודה, נראה כי השתנה גם מאזן הכוחות בהנהגת הפרויקט, וקבוצת חג'ג' נהפכה לדומיננטית בניהול הקבוצה. גם פעילות המטה של הפרויקט הועברה אל משרדי הקבוצה במגדלי עזריאלי.

ישיבות בלי אור

על מצב העניינים הזה ניתן ללמוד גם מדבריו של אחד מחברי ועד הרוכשים, רפי אברהם, הלוקח חלק בישיבות ניהול הפרויקט. בקבוצות רכישה, שבה רוכשים קודם את הקרקע, ולאחר מכן מתכננים ומקימים את הפרויקט, נהוג לבחור ועד מבין הרוכשים, לניהול הפרויקט ולשכירת חברות הביצוע ואנשי המקצוע הנדרשים לקידומו, להקמתו ולפיקוח עליו.

אברהם מספר כי ישיבות אלה נערכות בהשתתפותם של ארבעה חברי הוועד ושל עידו חג'ג', כשאור אינה משתתפת בהן כבר זמן רב. עוד לדבריו, האחים חג'ג' הם אלה שמוציאים עדכוני דואר אלקטרוני לכלל הרוכשים אודות הנעשה בפרויקט, אחת לחודש בממוצע. לדבריו, אור נכחה בישיבות הדיירים רק בתקופה הראשונה להקמת הקבוצה.

באור סיטי נדל"ן לא מכחישים את הדברים, ואולם טוענים כי על אף כל זאת, הניהול עדיין נעשה תוך שותפות מוחלטת, כשמשקלם זהה לזה של קבוצת חג'ג'. "אנחנו שותפים שווים. שקל לא יוצא בפרויקט בלי אישורה של ענבל", אמר גורם בחברה.

מאור סיטי נמסר עוד כי "פרויקט מגדלי הצעירים מנוהל לאורך כל שלביו במשותף עם קבוצת חג'ג' באופן שווה ובתיאום. הדבר כולל את כל שירותי הניהול, עלויות התכנון, הליווי והביצוע של הפרויקט".

לגבי היעדרותה של אור מהישיבות עם ועד הרוכשים, נמסר מאור סיטי כי "הוועד הוא גוף ביקורת שעיקר תפקידו לפקח על הנעשה. לכן, הפגישות עם הוועד הן עניין טכני של דיווח, ואין צורך שכל חברי הנהלת הפרויקט ייקחו בו חלק. ענבל אור נפגשת בקביעות בישיבות ההנהלה עם עורכי הדין הנאמנים מטעם הרוכשים".

לגבי התנהלות הפעילות בפרויקט מתוך משרדי קבוצת חג'ג' מסרה החברה כי "נעשתה החלטה שפיזית נוח יותר יהיה שהנהלת הפרויקט תשב במשרדי קבוצת חג'ג', וזו גם הסיבה לכך שהעדכונים השוטפים לקבוצת הרוכשים יוצאים ממשרדי קבוצת חג'ג', ואולם אין בכך כדי להעיד על מאזן הכוחות בהנהלת הפרויקט, המנוהל כאמור במשותף".

ואולם גירסת האחים חג'ג' דווקא מתיישבת עם דבריו של אברהם. "זה עדיין פרויקט של שנינו, אבל זה נכון שנהפכנו ליותר דומיננטיים", מסביר עידו חג'ג' את אופי היחסים עם אור בפרויקט, "יש לנו צוות עם יכולות של הנדסה, תכנון ותיאום, לא רק של שיווק. בסך הכל זו עסקה לא פשוטה, שהצריכה תיאום מאוד מאוד מורכב, בין היתר עם נתיבי איילון. בגלל המורכבות של העסקה הזו לקחנו את המושכות אלינו".

מגדלי הצעירים עברו כיברת דרך ארוכה, ובינתיים הצליחו להגיע להישגים מרשימים, ובהם הזזת קו המתח הגבוה על ידי חברת החשמל, תכנון דרכי הגישה אל תוך המתחם, תוך יצירת לולאה מדרך נמיר לתוכו וממנו החוצה ישירות לאיילון, הגדלת זכויות הבנייה ל-486 דירות, חתימת החוזה לבנייה עם חברת א. דורי, ולבסוף קבלת היתרי החפירה ודיפון לפני כחודשיים. בעוד כחודש, מבטיחים שם, כבר יעלו הטרקטורים על הקרקע.