הפיכה צבאית: השכונות הצבאיות שהוקמו בפריפריה ועוררו אותה לחיים

השכונות הצבאיות מושכות אוכלוסייה איכותית, שכל עיר רוצה. הדוגמה המובהקת היא שכונת צהלה בצפון תל אביב, שהוקמה כשכונה צבאית בשנות ה-50, וכיום נחשבת לאחת היוקרתיות בארץ.

שכונות צבאיות רבות נבנו דווקא בערים פריפריאליות, על קרקע זולה וחסרת ביקוש יחסית בזמן הקמתן כמו ביבנה או בראש העין. הצבא ביקש לבנות לאנשיו שכונות וילות וראשי הערים רצו להקרין על העיר הילה של אנשי חיל אוויר או קצונה בכירה. שכונות אלו הצליחו גם הן ליהפך למבוקשות ואיכותיות, אך השאלה היא אם האיכות הזו זולגת לשאר העיר או נשארת בתחומי "השכונה הצבאית" בלבד.

מבדיקה של שלוש שכונות צבאיות - ביבנה, בראש העין ובכפר יונה - עולה המסקנה כי שכונות אלה הצליחו להזרים דם חדש ולעורר את היישובים, שסבלו מתדמית ירודה ושוק נדל"ן לא אטרקטיבי. בעקבות האוכלוסייה החדשה של אנשי הקבע נמשכו למקום אוכלוסיות איכותיות נוספות, ובמקביל חל שיפור ברמת השירותים העירונית.

השכונה הצבאית ביבנה אוכלסה ב-1983 כשמאיר שטרית היה ראש העיר. "מינהלת המגורים של הצבא בחרה ביבנה כי שטרית חשב שזה רעיון נהדר להביא חבורה טובה לעיר. הוא הניח שהאוכלוסייה תשפר את יבנה", מספר יו"ר ועד השכונה מוטי ברקאי, שהגיע לשכונה דרך המסגרת הצבאית, "אני זוכר את הפעם הראשונה שבאתי לכאן עם אשתי, והיא אמרה 'על גופתי המתה'. אז על גופתה החיה נרשמתי לפרויקט".

הצבא בנה 600 יחידות דיור בשכונה הצבאית, שנמצאת בצפון מערב יבנה, והיא היתה אבן הדרך הראשונה בבניית שכונת נוה אילן. לאחר מכן, נבנו בסמיכות השכונה המשטרתית והשכונה האזרחית. אופי הבנייה אחיד - וילות וצמודי קרקע, בדומה לשכונות הצבאיות שנבנות עד היום.

האם השכונה החדשה תרמה ליבנה הותיקה? "ללא ספק", פוסק ברקאי, "ביבנה היו פחות מ-20 אלף איש ואנחנו הוספנו 2,400 אנשים. זה שינה את העיר לחלוטין. שטרית הבטיח אדמה זולה וחינוך טוב. בנו פה בתי ספר ובעקבותינו הגיעו גם השכונה המשטרתית והשכונה האזרחית. כיום יש בעיר כ-3,000 צמודי קרקע. זה לא שכונה קטנה אלא חלק משמעותי".

ראש עיריית יבנה, צבי גוב ארי, היה ראש להק כוח אדם בחיל האוויר בימי הקמת השכונה. באותה תקופה, הוא התגורר ברמת גן, והיה מעורב בהקמת השכונה מתוקף תפקידו הצבאי. גוב ארי עבר ליבנה, אך לא לשכונה הצבאית כי "מטבע הדברים אתה לא לוקח לעצמך משהו שבו אתה עוסק. אני גר בשכונה האזרחית, על מגרש שקניתי במכרז של המינהל". עם זאת, לעמותה שהוקמה כדי לבנות את השכונה קוראים נאות עידן, על שם בנו של גוב ארי.

לדברי גוב ארי, "הגיעה מסה קריטית איכותית של תושבים חדשים. האוכלוסייה השתלבה בעיר, והיתה לה השפעה ניכרת. בסופו של דבר גם גדל דור חדש, והעיר משגשגת".

עם זאת גוב ארי מסייג את הקביעה: "זה לא נכון להגיד שאם לא היתה שכונה צבאית יבנה או ראש העין לא היו מתפתחות. זה גורם מאיץ, אבל אי אפשר להגיד שיבנה התפתחה כפי שהתפתחה רק בגלל אנשי הצבא".

הפרויקטים האלה לא יוצרים שכונות של עשירים המבודלות משאר העיר?

"יכול להיות שבזמנו השכונה נראתה כחממה, אבל בסופו של דבר כולם למדו באותם בתי ספר ולא היתה הפרדה. ותיקים למדו עם חדשים".

מה המוטיבציה של ראש העיר לבנות שכונה צבאית?

"בדרך כלל מדובר באוכלוסייה איכותית כי אלו אנשים שהצבא רוצה להשקיע בהם לתקופה ארוכה. יש מיון במערכת הצבאית, ומטבע הדברים המיון יוצר קבוצת איכות".

"אני חושב שזה מקדם את העיר קדימה. אנשי הצבא מביאים איתם ערך נדל"ני מוסף", סובר ראובן בוסקילה, זכיין אנגלו סכסון יבנה, "שכונה צבאית היא שכונה איכותית".

עם זאת, ההשפעה של השכונה על ערכי הנדל"ן בחלקים הוותיקים של העיר מוטלת בספק. לדברי בוסקילה, "זה הביא לפה אנשים שרצו את יבנה אבל רק לשכונה הזו. מצד שני, עצם הגידול בביקושים וקיומה של אוכלוסייה טובה סייעו להרים את שוק הנדל"ן".

שכונת נוה אילן, שכוללת גם את החלק המשטרתי והאזרחי, היא המבוקשת ביבנה ומציעה וילות ובתים צמודי קרקע, בעוד שבשאר העיר ישנה בנייה רוויה. "שאר יבנה עדיין מתפתחת והשכונה הצבאית לא הפכה אותה למפותחת. הזמן, שוק הנדל"ן בארץ, ההיצע והביקוש הם אלה שמשפיעים יותר", אומר אומר בוסקילה.

בוסקילה מדווח על ביקוש רב לשכונה הצבאית, אך היצע הבתים בה נמוך ולכן לא נסגרות הרבה עסקות. רמת המחירים במקום כיום היא 2.2-2.4 מיליון שקל לבית דו-משפחתי ו-2.4-2.6 מיליון שקל לבית בודד. שטח המגרשים נע בין 200 מ"ר לדו-משפחתי ל-300 מ"ר לווילה.

שיפור תדמית

השכונה הצבאית של ראש העין נבנתה בתחילת שנות התשעים עבור גימלאי צה"ל ומשרתי צבא קבע. שתי שכונות נבנו במסגרת זו במזרח העיר - שכונת הגימלאים, גבעת טל, ובה 800 יחידות דיור, ש-20% מתוכן הוקצו לתושבי ראש העין, ונוה אפק, שבה 1,000 יחידות דיור שנבנו עבור משרתי צבע הקבע עד גיל 35.

בשכונה הצבאית נבנו נכסים צמודי קרקע בשני טיפוסים: בתים דו-משפחתיים על מגרשים של 450 מ"ר עם זכויות בנייה ל-140 או 180 מ"ר; והטיפוס הזול יותר - קוטג' טורי על מגרש של 250 מ"ר בשטח בנוי של 120-160 מ"ר.

לדברי המתווך יוסי חיים מתיווך אפיקי נדל"ן, המחיר של הקוטג'ים הטוריים הוא 1.8-2.3 מיליון שקל. הוא מוסיף כי לפני שנה אושרה תוכנית המאפשרת להרחיב את הבנייה בקוטג'ים אלה ב-100 מ"ר נוספים. מחיר בית דו משפחתי הוא 2.5-2.8 מיליון שקל.

ראש העיר הנוכחי של ראש העין, משה סיני, הגיע לנוה אפק כאיש קבע מחיל המודיעין. "ב-1987 נרשמתי לפרויקט ונכנסתי לבית ב-1994", מספר סיני, "לפני זה גרנו בפתח תקוה, קרוב לראש העין, אז הכרנו את העיר. אבל אני יודע שחלק מאנשי הצבא לא התלהבו כי מצב העיר לא היה טוב.

"כשהקימו את השכונה בנו כמעט 2,000 יחידות דיור, ששינו את מרקם העיר. מרבית האנשים הגיעו מחוץ לעיר, ומדובר באוכלוסייה מבוססת יחסית לאוכלוסייה הקיימת. זה שיפר את דימוי העיר וסייע ליצירת תנופת בנייה".

עם זאת, האוכלוסייה החדשה היא גם אתגר עבור עיר ותיקה. "זה אתגר לחבר בין השכונות הוותיקות והחדשות ולתת מענה לכלל התושבים בלי ליצור הפרדה. כניסה של אוכלוסייה כזו יוצרת קנאה. תושבים חדשים נכנסים לשכונות חדשות ומפותחות בעוד הוותיקים נשארים בשכונות הישנות. האתגר הוא לצמצם פערים ולחבר את העיר ברגישות", מסביר סיני.

בנוסף לתו האיכות שמביאים אנשי הצבא, הם גם מציבים לא מעט דרישות לסטנדרטים של ניהול העיר. סיני אומר כי "צריך לתת מענה לאוכלוסייה חדשה שיש לה תביעות איכות חיים אחרות. זו אוכלוסייה אסרטיבית שדורשת מהרשות להתייעל ולהתנהל בסטנדרט גבוה.

"בחינוך היה צורך ליצור אינטגרציה. כשהמשפחות החדשות באו הן לא רצו ללמוד בבתי הספר הקיימים והיו יוצאים כל יום אוטובוסים עם תלמידים לערים אחרות. היה צורך להשקיע ולשדרג את בתי הספר גם במבנים וגם ברמה הפדגוגית".

מינהלת המגורים של הצבא מתכננת כיום כ-16 שכונות חדשות לאנשי קבע. אך המלה שכונות כבר לא מתאימה, שכן מדובר למעשה במספר מצומצם יחסית של 50-150 יחידות דיור בכל פרויקט. מרבית היישובים בהם מתוכננים הפרויקטים, למעט רמלה, הם בפריפריה: ירוחם, דימונה, עומר, מיתר, חצור הגלילית, מעלות תרשיחא, זכרון יעקב וקציר.

סיני מטיל ספק רב ביכולת של פרויקטים כאלה לחולל שינוי אמיתי. "למסות קטנות לא יכולה להיות השפעה, ואני מניח שהם לא יתרמו רבות. זה ייתן פתרון לאנשי קבע, אבל לא לרשות המקומית. זה טיפה בים".

לא הכי יקרה

אחת השכונות הצבאיות הגדולות האחרונות שנבנו נמצאת בכפר יונה והסיפור שלה שונה מראש העין ויבנה. כפר יונה חוותה קפיצה בפיתוח ובמחירי הבתים בחסות גל עליות המחירים של השנים האחרונות, ובניגוד למקרים הקודמים, השכונה הצבאית בה היא לא השכונה היקרה בעיר.

עם זאת, מתווכים מסכימים שלנוכחות של שכונה כזו יש השפעה גם אם אי אפשר לבודד אותה מהשפעות אחרות. גם כאשר בעיר מתרחשת התאוששות מכל מיני סיבות אחרות, עדיין תוספת ביקושים משמעותית כזו מצד אוכלוסייה איכותית תורמת לקידומה.

"גם בלי השכונה הצבאית, כפר יונה היתה מתפתחת, אבל זה גורם מקדם. מדובר באנשים מסודרים עם יציבות תעסוקתית. כמו כן, המעורבות של הצבא מבטיחה כי השכונה תקום, ולא תתרחש קריסה כמו עם חפציבה", אומר ניצן פניני, זכיין רימקס 4U בכפר יונה.

לדברי פניני, "הרבה שנים כפר יונה נחשבה למקום לא מבוקש עם תדמית עבריינית. אין ספק שהכניסה של אנשי הצבא תורמת לחיזוק העיר. ההשפעה מורגשת באופן מיידי גם בבתי הספר. מדובר באנשים עם מודעות ומעורבת בחינוך. אוכלוסייה כזו יכולה גם ליצור לחץ על ראש העיר כאשר אינו פועל לפי השקפתה. כך, כשראש העיר רצה להקים קריה חרדית בדרום כפר יונה - התושבים לא נתנו לו".

השכונה הצבאית נבנתה בדרום מזרח כפר יונה לפני שבע שנים על מגרשים של 250-300 מ"ר. הבתים הם דו-משפחתיים - כשכל מבנה כולל דירת גן ודירת גג בשטח בנוי של 170-190 מ"ר. פניני מדווח כי רמת המחירים הממוצעת במקום היא סביב 1.7 מיליון שקל לדירה.

"השכונה הצבאית הכניסה את כפר יונה למודעות של האנשים", אומר יוסי פרום, מנהל סניף כפר יונה באנגלו סכסון, "התדמית משתפרת ואנשים התחילו לזהות את הפוטנציאל. זה נתן לכפר יונה תנופה, ומשך אוכלוסייה איכותית. בשכונה הצבאית לא רואים כביסה תלויה בחזית של הבית, יש אנשים עם מודעות סביבתית ורצון לשמור על המראה והניקיון. זה השפיע על כל היישוב".