שוק הדיור: קיפאון וציפייה לשינוי

>> חוסר הוודאות הכלכלית משתק את רוכשי הדירות, שלא יודעים אם לקנות דירה או לחכות עד שהמחירים יירדו. לאחר עליות מחירים במשך חמש שנים רצופות, אף אחד לא רוצה להיות זה שיקנה דירה ביוקר, רגע לפני הנפילות הגדולות.

האינטרס של הקבלנים ברור, אבל גם מתווכים, שמאים ובנקאים, שנחשבים למשוחדים קצת פחות - לא רואים את המפולת הגדולה באופק. במקרה הקיצון הם מוכנים לדבר על מבצעים נקודתיים של קבלנים, כמה מוכרי דירות לחוצים ואולי ירידות קלות של כ-5% - אך גם על זה אף אחד לא חותם ביד בטוחה.

התיאור המדויק של מצב השוק הוא קיפאון. הקונים מחכים בדריכות, וגם המוכרים לא מתכוונים למכור את נכסיהם בפחות מהמחיר שנצרב להם בתודעה כמחיר הראוי. הסיטואציה הזו דומה להפליא לזו ששררה בשוק ברבעון הרביעי של 2008. מיד אחרי פשיטת הרגל של בית ההשקעות ליהמן ברדרס, שסימלה את תחילתו של המשבר הפיננסי, נכנס שוק הדירות בישראל לבלבול מקפיא. גם אז ציפו הקונים לירידת מחירים, אם לא בשיעורים של 20%-30% כמו בארה"ב, אז לפחות ל-10%-15%.

רוכשי הדירות הממתינים התעוררו מהרבעון ההוא לשנתיים של עליות מחירים חדות. הביקושים העצורים התפרצו בבת אחת, וההיסטריה, אפקט העדר וקבוצות הרכישה תידלקו את השוק בהתלהבות. התחזיות לשנה הקרובה נעות בין תסריט דומה לזה של 2008, לבין ביקושים נורמליים ללא עליות מחירים. על ירידות מחירים מדברים בהססנות.

ובכל זאת יש הבדלים בין 2008 ל-2011. האשראי הבנקאי השתנה לרעה עבור רוכשי הדירות והקבלנים. הנחיות בנק ישראל הקטינו את שיעור המשכנתא ל-60%-70% והריבית עלתה - דבר שמשפיע על היכולת לגייס הון עצמי ראשוני לרכישה דירה ומכביד את ההחזר החודשי לבנק. מצד שני, הבנקים נדיבים פחות גם כלפי הקבלנים, וללא אשראי הם לא יכולים לקדם פרויקטים חדשים - מה שמצמצם את היצע הדירות.

השוני הנוסף הוא הציפייה לירידת מחירים. נכון, גם לפני שנתיים היתה ציפייה דומה, אבל בשנה האחרונה היא תודלקה על ידי משרדי הממשלה, ובראשם משרד השיכון והבינוי תחת כהונתו של אריאל אטיאס. מיום כניסתו לתפקיד סימן אטיאס את הורדת מחירי הדירות כמטרה העיקרית בקדנציה שלו, והפופולריות לה זכה משכה גם שרים נוספים להירתם למשימה.

תוכנית העבודה של המשרד עדיין לא מותירה חותם בשטח, למעט יצירת ציפיות. נכון, מינהל מקרקעי ישראל הגדיל בשנתיים האחרונות את הקרקעות המשווקות ופוטנציאל הבנייה, אך עדיין מדובר בפוטנציאל בלבד. הדירות עדיין לא נבנו ולא הוצעו למכירה, ההיצע לא גדל - ולקרקעות החדשות עדיין אין השפעה אמיתית על השוק, למעט יצירת ציפיות.

גם הנתונים שפירסם השבוע השמאי הממשלתי, שמבשרים על ירידה של 1.2% במחירי דירות ארבעה חדרים, ובתל אביב עצמה אף 6% - מעוררים מחלוקות. זו הפעם הראשונה שממצאי השמאי הממשלתי מעידים על ירידות, ובכך הוא מצטרף למגמה שהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ומינהל הכנסות המדינה במשרד האוצר מדווחים עליה זה כשנה.

מחולל השינוי היחיד במחירי הדירות הוא איתנות השוק. גל פיטורים המוני ומיתון בהחלט יכולים להפוך את התמונה, אבל זה התסריט שגם רוכשי הדירות לא מעוניינים בו. רק לפני קצת יותר מעשור נגרר שוק הנדל"ן לסטגנציה בעקבות משבר ההיי-טק והפיטורים ההמוניים שהתרחשו כאן.