בעלות מתחם הולילנד: העיכוב באישורי הבנייה - נזק של מיליוני שקלים

>> בימים שבהם מרבית חברות הנדל"ן מדווחות על האטה בהיקף העסקות, בחברת הולילנד פארק, שנמצאת בשליטת קרדן (30%), פולאר נדל"ן (60%) ולאומי (10%), מתמודדים עם קשיים נוספים. מאז שפורסמו החשדות לשחיתות באישורי הבנייה בפרויקט בירושלים באפריל 2010 ועד ליוני השנה, מכרה החברה 78 דירות, אך עיכובים באישורי הבנייה מונעים ממנה להמשיך בפרויקט.

החברה נאבקת כיום מול ועדות התכנון, שמבקשות לשנות את תוכניות הבנייה ומעכבות את ההיתרים במתחם. התנהלות הוועדות היא קריטית גם עבור איש העסקים רמי לוי, שהשקיע במתחם - יחד עם חברת נהור - 145.5 מיליון שקל לרכישת קרקע המיועדת ל-264 דירות ו-1,600 מ"ר שטחי מסחר.

לפני כשבוע הגיעו נציגי הולילנד פארק ורמי לוי לדיוני הוועדה המחוזית בירושלים ותיארו את מצוקתם. לטענתם, עיכובי האישורים גרמו להם נזקים בהיקף של מאות מיליוני שקלים. לטענת לוי, העיכובים עשויים להביא לפשיטת רגל של חברת ספיר ברקת נדל"ן, שהקים יחד עם חברת נהור. עו"ד אבי פורטן, נציג הולילנד פארק, התריע מפני תביעות פיצויים שיוגשו נגד ועדות התכנון.

מתחם הולילנד משתרע על פני 162.2 דונם בדרום-מערב ירושלים, בהמשך השכונות רמת שרת ובית וגן. ב-1990 אושרה לראשונה בנייה במתחם, בהיקף מצומצם ובעיקר לתיירות. בארבע תוכניות שאושרו בין 1998 ל-2005 בוועדה המחוזית והמקומית, הותר בינוי רב היקף למגורים ולמלונאות, הכולל בין היתר 17 מגדלים, שניים מהם בני 31 קומות, ובסך הכל בנייה של כ-1,000 דירות ומתחם מלונות.

עד היום נבנו במתחם 8 מ-17 המגדלים המתוכננים, והקמת שאר המבנים טרם החלה. באפריל 2010 פורסם כי נפתחה חקירת משטרה בנוגע לחשדות שתוכניות הבנייה במתחם קודמו בתמורה לשוחד שנתנו יזמי הפרויקט, ובראשם הלל צ'רני, לגורמים במוסדות התכנון. בעקבות זאת שלחה המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, שרית דנה, מכתב ליו"ר הוועדה המחוזית דאז, רות יוסף, שבו התבקשה הוועדה לבחון את תוכניות הבנייה המאושרות ולהורות על הכנת תוכנית חדשה.

במארס 2011 נשלח לוועדה מכתב נוסף מהמשנה ליועץ המשפטי לממשלה ופרקליט המדינה, שהודיע על סיום חקירת המשטרה בפרשה ועל סיכוי סביר להרשעת חלק מהחשודים, בהם ראש הממשלה לשעבר, אהוד אולמרט, שכיהן כראש העיר ירושלים בתקופה הרלוונטית. עם זאת, מצבן של החברות המעורבות בפרויקט הולילנד אינו קשור ישירות לחקירה הפלילית. "העובדה שתוכנית הבנייה הסופית אושרה על ידי ועדות התכנון לפני 5.5 שנים בלבד מלמדת שהוועדה בחנה את תכנון המתחם ולא מצאה לנכון להורות על תכנונו מחדש", טען עו"ד פורטן, בדיון שהתקיים לאחרונה בוועדה המחוזית. "על אף שהוועדה קבעה שהחלטתה בנוגע לתכנון המחודש והגבלת היתרי הבנייה נעשית מטעמים תכנוניים, בהתחשב בכך שהוועדה קיימה את הדיון על רקע הנחיית משרד המשפטים וקיבלה את החלטתה לאחר שמיעת נציגת פרקליטות המדינה, לא ניתן לומר שההחלטה התקבלה ללא קשר לחקירה. קיים חשש שהוועדה שקלה שיקול זר בעת בחינת הצורך בתכנון המחודש".

החקירה עצרה את הבנייה

מדיווחי החברות לבורסה עולה כי ב-2010 הסתכמו הפסדי הולילנד פארק ביותר מ-120 מיליון שקל. ברבעון הראשון של 2011 הסתכמו הפסדיה בכ-60 מיליון שקל. ההפסדים נובעים בעיקר מירידת ערך המקרקעין ומבעיות באישורי הבנייה. לטענת עו"ד פורטן, "העיכובים גרמו לנזקים בהיקף של עשרות מיליוני שקלים לחברה. הבנייה במתחם נעצרה עם פרסום דבר החקירה המשטרתית, והחשש הוא כי מי שירכוש דירות במתחם יימצא בסכנה כי דירתו תחולט. לא ניתן יהיה לשלול את זכות הפיצוי של חברת הולילנד פארק, ובכוונת החברה להגיש בעתיד תביעות פיצויים בגין הנזקים שנגרמו לה".

רמי לוי העלה טענות דומות: "הקרקע נרכשה על ידי לפני כשנה וחצי במחיר של 150 מיליון שקל. רק לאחר הרכישה הוחלט על הקפאת הבינוי בלי שום הצדקה. מוסדות התכנון הכירו את המתחם זמן רב לפני תחילת החקירה הפלילית, ואין זה סביר שהצורך התיכנוני בביצוע התכנון המחודש התעורר דווקא לאחר תחילת החקירה. הקפאת היתרי הבנייה גורמת לספיר ברקת נזק של מיליון שקל בחודש, והקפאת הבינוי לתקופה ארוכה עשויה להוביל לפשיטת רגל של החברה המחזיקה בקרקע (ספיר וברקת נדל"ן). אנו נכונים לכל חלופה תכנונית שתאפשר הוצאת היתרי בנייה בתוך חודשים ספורים".

כבר כיום ישנה סבירות גבוהה שלא תתאפשר בנייה של מאות דירות במתחם כמתוכנן, בשל בדיקה שערכה עיריית ירושלים, ממנה עולה כי אף שהולינד פארק אמורה להקים ארבעה בניינים נוספים ומתחם מלונאי בפרויקט, בפועל מאפשרת תוכנית בניין העיר המאושרת הקמה של כ-15 אלף מ"ר ו-80 דירות - שאינם מספיקים להקמת המגדלים המתוכננים.

בפני הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה הוצגה באחרונה תוכנית חדשה לתכנון מתחם הולילנד, בהמלצת משרד המשפטים וועדות התכנון. את התוכנית הגיש האדריכל וחתן פרס ישראל יעקב יער, שנבחר על ידי הוועדה כיועץ חיצוני. בסגרת התוכנית מציע יער לצמצם את הבנייה במתחם, להחליף את רבי הקומות בבנייה מתונה יותר ולבטל את הבנייה המדורגת שאיפיינה את המתחם עד כה. בנוסף, מציע יער להרחיב את שטחי הציבור ולנסות ליצור חיבור לשכונות הסמוכות באמצעות כיכרות ומבנים ציבוריים שיתחברו לשכונות.