בנו לידכם בניין חדש? ומה עם הפיצויים שמגיעים לכם?

גם ירידה של 5,000 דולר בערך הנכס מהווה פגיעה גדולה מספיק כדי לחייב ועדה מקומית לפצות שכנים שנפגעו מתכנון פרויקטים שאושרו על ידה. באחרונה פסק בית המשפט המחוזי תל אביב כי על הוועדה המקומית הוד השרון לשלם פיצויים בסכום של כולל של כ 160 אלף שקל, לשכנים המתגוררים בסמוך לשני מגדלים שאושרו לבנייה על ידה - הגם שמדובר בפגיעה קלה יחסית.

כמה חודשים קודם לכן, החליט השמאי המכריע, אסא זוהר, כי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב תפצה בסכומים של 57 200 אלף שקל עשרה בעלי דירות הגובלות במגדל שעתיד להיבנות ברחוב רמז בעיר. בסך הכל הגיע הפיצוי לשכנים ל 1.1 מיליון שקל. הדיירים שזכו בתביעתם נגד הוועדה המקומית, טענו כי שוויין של דירותיהם ירדו בשיעורים של 15% 20% בשל חומה שתוקם בפרויקט החדש ¬ מה שיגרום להם להסתר נוף, הצללה, חסימת אור ושמש ועומסי תנועה אדירים.

תביעות פיצויים מסוג זה נפוצות, ומאות כאלה הוגשו לבתי המשפט בעשור האחרון, בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה שאיפשר זאת. עם זאת, התביעות האלה עשויות להיעלם כמעט לחלוטין, בשל כוונת הממשלה לבטל את הסעיף ולצמצם באופן ניכר את הזכות להגיש תביעות פיצויים בישראל.

לפני כשבוע החלה הכנסת לדון בפרק בחוק התכנון והבנייה החדש, שכולל קיצוצים מהותיים בזכות המוקנית לשכנים להגיש תביעות פיצויים בגין תוכניות פוגעות, ובכך לבטל את העקרונות הקיימים כיום בסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, המאפשר כיום להגיש תביעות פיצויים בנושא.

הסעיף קובע כי בעלי זכות במקרקעין זכאים לפיצויים בגין פגיעה שנגרמה בשל אישור של תוכנית בנייה בהגבלה, שהמקרקעין צריך להיות כלול בתוכנית, או שנמצא בשטח הגובל במתחם שעליו חלה התוכנית. תביעת הפיצויים מוגשת לוועדה המקומית לתכנון ובנייה בכל רשות מקומית, ובמידה שנמצא כי המקרקעין אכן איבד מערכו עקב התוכנית, הוועדה - ולא יזמי התוכנית הפוגעת - היא שאמורה לשלם את הפיצוי. הסיבה לכך כפולה: ראשית, היא זו שאחראית על המצב התכנוני החדש, בכך שאישרה את התוכנית הפוגעת; שנית, היא הנהנית מהיטלי ההשבחה המתקבלים מבעלי המקרקעין שנהנים מהתוכנית החדשה ¬ ולכן, כצעד סימטרי, היא צריכה לשלם את המחיר למי שנפגעו ממנה.

החוק החדש אינו שולל משכנים את היכולת לתבוע, אלא מצמצם מאוד את הסיבות והנסיבות להגשת התביעות. בכך, פחות שכנים יוכלו להגיש תביעות, ואלה שיוכלו ¬ ייאלצו לתבוע בחלק גדול מהמקרים פיצויים שמשקפים רק חלק מהפגיעה שהתוכנית החדשה גורמת.

ההבדל המהותי שייצור החוק החדש הוא באבחנה בין "תוכנית פוגעת ישירה" ל"תוכנית פוגעת עקיפה". תוכנית שפוגעת באופן ישיר היא כזו שגורמת לפגיעות תכנוניות במקרקעין, כמו צמצום זכויות בנייה ושינוי ייעודי קרקע; והיבטים הנדסיים כמו קו בניין ומספר קומות. תוכנית שגורמת לפגיעה עקיפה היא כזו שגורמת למה שמכונה "שינויים בתכונות הקרקע" ¬ הסתר אור והגבלת כיווני אוויר, רעש, קרינה וריח. לפי החוק החדש, שכנים יוכלו לקבל פיצויים אך ורק בשל הרכיב של "הפגיעה הישירה", ולא בשל "הפגיעה העקיפה".

כבר עכשיו, עוד בטרם אושר החוק החדש, מעידים שמאים ועורכי דיןכי השינוי, שנעשה ביוזמת הממשלה, החל לחלחל לוועדות התכנון ¬ מה שמביא להשלכות משמעותיות על דיירים רבים, שעיקרן פגיעה בזכויות הקניין של הפרט.

"הרגולטור הולך לטובת הציבור הכללי תוך פגיעה בקניין הפרט", מסביר שמאי המקרקעין אריה קמיל, לשעבר השמאי הראשי בעיריית תל אביב. "לטענת הרגולטור, שינוי בנוף האורבני או פגיעה ברמת האור ויצירת הצללה או צפיפות, אינם מעניינו של הפרט, כי הציבור צריך את התוכנית. מבחינת הרגולטור, כל פגיעה נזיקית צריכה להיות מוגשת במסגרת תביעה נזיקית ולא במסגרת חוק התכנון והבנייה.

לפי התיקון החדש, במתחם רמז-ארלוזורוב לא היו מקבלים פיצוי. הפגיעה הנטענת היתה עקיפה והתוכנית הפוגעת אושרה לפני 10 שנים ¬ לכן לא היה שום סיכוי להגיש תביעה. כך גם במקרה של הוד השרון, התובעים לא היו מקבלים אגורה. הכלי של 197 נועד למנוע פגיעה יתרה של הרשויות בפרט, וצריך שיהיה איזון בין הצרכים ¬ בעיקר בגלל שאנו מדינה מתפתחת, אין לנו מלאי קרקעות ובגלל קצב הריבוי הטבעי.

הבדיקות שנעשו והשוו את ישראל למדינות אחרות לא לקחו בחשבון את הפרמטרים האלה. המדינות שנסקרו במחקר שעליו מתבססת החקיקה הן מדינות שבמשך 60 שנה לא היה בהן גידול טבעי. חייבים להציב מחסומים לרשויות כדי שלא ינצלו את הפרצות בחוק כדי לגרום לפגיעה בפרט".

דוגמה מהותית לפגיעה במקרקעין גובלים היתה במקרה של בעלת קרקע בשטח של כחצי דונם בראשון לציון, שאליו היה צמוד מגרש בשטח דומה שבו זכויות לבניית בניין בן ארבע קומות בלבד. תוכנית בניין עיר שקידם בעל החלקה הסמוכה הקפיצה את זכויות הבנייה במגרש מארבע ל 17 קומות. "מצב הדברים גרם למטרדים משמעותיים במקרקעין הגובלים לאלה של מרשתי", מסביר עו"ד משה קמר, מומחה בתחום התכנון והבנייה. "הוא הטיל צל על החלקה של מרשתי, גרם לכך שמשטר הרוחות במקום השתנה כי הוקם מכשול גבוה, ומספר הדירות הדרמטי שאושר במגדל גרם לעומס תחבורתי ותנועתי גדול מאוד".

הפגיעה היתה משמעותית ובאה גם לידי ביטוי במחיר שבו מכרה בעלת הקרקע את המגרש. "בעוד שבסמוך למועד אישור התוכנית העריכה הוועדה המקומית את המקרקעין שלה בכ 2.2 מיליון דולר, בפועל הצליחה מרשתי למכור את הקרקע במכרז תמורת 1.2 מיליון דולר בלבד. הוגשו לנו גם הצעות נמוכות מזו. כשבעל הקרקע הנוכחי ראה את הבנייה הענקית בסמוך הוא פשוט סירב לשלם יותר.

על פניו, נגרמה למרשתי פגיעה של כמיליון דולר. תביעה שכזו, אם יתקבל התיקון ל 197, כבר לא יהיה ניתן להגיש. כעת רוצים לצמצם עוד יותר את זכות הפגיעה לפי סעיף 197. המשמעות היא שחלק ניכר מהתביעות שמוגשות כיום פשוט ייפלו. לא ברור מדוע המדינה מאפשרת לצד אחד ליהנות ומקפחת את השני?"

כאמור, בשבוע שעבר התקיים בנושא דיון בכנסת במסגרת הדיונים על הרפורמה בחוק התכנון והבנייה. רוב הדיון התבסס על מחקר שערכו פרופ' רחל אלתרמן, ראש המרכז לחקר העיר והאזור בטכניון, ושירה ברנד, המציע לצמצם את זכות הפיצויים והגשת התביעות בישראל. המחקר הראה כי המדינה נדיבה מאוד ביחס לדמוקרטיות מערביות אחרות, והיא מאפשרת לציבור לתבוע פיצויים בגין תוכניות בנייה פוגעות.

המחקר הראה גם כי בעוד שב 1965 1990 הוגשו 500 600 תביעות בלבד, ב 1996 2003 גדל מספרן משמעותית והגיע ל2,425. שאין מדד שבדק כמה מהתביעות הגיעו לתשלום פיצויים, בבדיקה של מחוז מרכז, נמצא במחקר כי היקפי הפיצויים הנתבעים מגיעים לכ 400 מיליון דולר במשך עשר שנים.

"אדם שגר בסביבה עירונית צריך לקחת בחשבון שיבנו לידו בנייה רוויה", טוען שמאי המקרקעין שאול ויסמן. "אין לאף אחד זכות קנויה למנוע בנייה לידו, ולכן אין זכות לפיצוי. אם יכולת לצפות שיבנו לידך, אז הרי שכלל אין מקום לפיצוי. כולם רוצים דירות, כולם רוצים את תל אביב, אז מה ציפית? המקרה הוא אחר אם מדובר באזור כפרי או מושב עובדים, וכשתוכנית מגדלית שינתה את אופי האזור".

אבל האם נטילת האפשרות מהציבור להגיש תביעות פיצויים בגין נזקים אמיתיים שנגרמים לו, בגלל פרויקטים של חברות יזמיות, היא אכן "צדק חברתי"? "מי שמגיש כיום את התביעות הם האנשים הקטנים", מסביר עו"ד משה קמר, שייצג בעבר בעלי דירות מרחוב נהרדעא בתל אביב, שהגישו תביעה בנושא. "אני נתקל במאות אנשים שנפגעים בגלל תוכניות שמקודמות. החברות הגדולות מסתדרות תמיד, מכיוון שאם בחלקה מסוימת אישרו לקדם תוכנית של בניין, הדבר מייצר תקדים לבעל החלקה הצמודה שבבעלות חברה אחרת להגיש תוכנית זהה. לכן הפגיעה היא באנשים הקטנים. לעתים הדירה בשווי של מיליון שקל שיש לאדם היא הנכס היחיד שלו. אם תוכנית פוגעת גרמה לירידה בשווי של 5% 10%, משמעות הדבר שלקחת מהונו הפרטי 5% 10%. זה משמעותי מאוד".

הדיון שהתקיים בכנסת עבר בצורה חלקה. כמעט כל הנוכחים הסכימו לתיקון בחוק ¬ בעיקר נציגי השלטון המקומי, ולא במפתיע. הרצון לבטל את האפשרות לתבוע פיצויים מקובל מאוד על הרשויות המקומיות והאזוריות, שהרי במרבית המקרים תביעות הפיצויים מוגשות נגדן והן נדרשות לשלם מקופתן. לעומת זאת, מי שנעדר מאותו דיון היה מישהו שאמור לייצג את בעלי הנכסים הפרטיים בישראל. הח"כים לא הגיעו, וכך גם הארגונים הסביבתיים והקבלנים ¬ אלה בוודאי סמכו על כך שמישהו אחר יעשה בשבילם את העבודה, כי גם הם לא נפגעים משינוי החוק ¬ להפך.

אז מובן, אם כך, שמטרת החוק החדש היא לאפשר לשלטון המרכזי והמקומי ליזום פרויקטים פוגעניים, ולחסוך מעצמם תביעות, התנגדויות ופיצויים. אחת הסיבות לשאיפה הזו היא תיק משפטי בנושא, המכונה "פרשת וארון", שאותו ניהלה עו"ד נעמי וייל.
וייל הגישה בשנות ה 70 תביעת פיצויים לוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים בשם משפחת וארון, בטענה כי המקרקעין ברשותה, ברחוב הלל בירושלים, נפגעו בשל תוכנית בנייה שאיפשרה הקמת בניין ענק בסמוך אליהם. הוועדה המקומית דחתה את התביעה, ומכאן התגלגל תיק וארון עד לבית המשפט העליון, לאחר שעבר את כל הערכאות המשפטיות והגיע גם לדיון נוסף.

לדברי וייל: "חוק התכנון והבנייה נחקק ב 1965, אבל במשך כ 10 שנים אף אחד לא התעסק עם סעיף 197. כשהפרשה החלה להתגלגל, נשלחנו על ידי בתי המשפט לבצע מחקר ¬ מה קורה בנושא במדינות העולם. מצאתי שבאנגליה למשל, ברגע שמקדמים תוכנית בנייה שעלולה להסתיר את הנוף או האור, ניתן להוציא צווי מניעה ולמנוע את הבנייה. בארה"ב לא נהוג לעשות תוכניות נקודתיות ולשנות ייעודי קרקע כפי שקורה בישראל (למשל משטח חקלאי לפארק מטרופוליני, רנ"ה), למעט פרויקטים ציבוריים. באוסטרליה שווה לאזרחים שהמדינה תפקיע את הקרקע שלהם, מכיוון שהם מקבלים עבורה פיצויים מוגדלים".

לאחר שערעור שאותו הגישה לבית המשפט המחוזי נדחה, הצליחה וייל לזכות בבית המשפט העליון, שדן בתיק בהרכב של שלושה שופטים: חיים כהן, מאיר שמגר ואהרן ברק. כהן ושמגר קיבלו את העתירה, ואילו ברק נותר בדעת מיעוט כמתנגד.

"מבחינת הצדק, לא יעלה על הדעת שבעל קרקע או מדינה יקדמו פרויקט, יגדילו זכויות בנייה ועל הדרך יפגעו בפרט. סעיף 197 לחוק איפשר פיצויים בלי הבחנה במיקום המקרקעין. היתה זו חשיבה שהקדימה את זמנה, ונתנה כבוד ומעמד חוקתי לזכות הקניין", אומרת וייל. בשנות ה 90 וה 2000 התקבלו לא מעט תביעות פיצויים, אך בממשלה לא אהבו את הדברים וננקטו כמה צעדים.

הכנסת פעלה לצמצם את זכות התביעה לפי סעיף 197. באמצעות התערבות בתי המשפט, הוגדרו פגיעה ישירה, פגיעה עקיפה ומקרקעין גובלים (מקרקעין שיש להם השקה פיסית לתוכנית הפוגעת, גם אם יש דרך שכונתית צרה או שטח פרטי פתוח שמפרידים, רנ"ה). כמו כן, הוכנסו מגבלות לשימוש בסעיף 197, כך שניתן להגיש תביעת פיצויים רק עד שלוש שנים מיום אישורה וכניסתה לתוקף (אחת הבעיות המרכזיות היא שפעמים רבות הנפגע לא יודע מתי תוכנית קיבלה תוקף, ועד שהוא רואה את התוכניות/הבנייה כבר מאוחר להגיש תביעה, רנ"ה).

בנוסף, תוקן סעיף 200 לחוק התכנון והבנייה, המטיל מגבלות בהגשת תביעת פיצויים ומאפשר לוועדה המקומית להשתמש במונח "תחום סביר", כשבנסיבות המקרה אין הצדקה לדעתה לשלם פיצוי לנפגע. במקביל, נוצר היטל ההשבחה ¬ היטל כספי שגובות הרשויות המקומיות בגין תוכנית משביחה.

"הרעיון בגביית היטל ההשבחה מהיזמים נועד לשמש בסיס תקציבי לפיצויים לוועדות המקומיות בגין תביעות פיצויים", מסבירה וייל. "בנוסח החדש גם זה לא יתקיים. אז מה יעשו עם היטלי ההשבחה שנועדו לפצות? הרי פיתוח הקרקע נעשה גם על חשבון היזם והאדם הפרטי. נוצר מצב של העצמה של הכוח הציבורי על חשבון הפרטי.

"כבר כיום קשה מאוד להגיש תביעת פיצויים ¬ יש מבחנים, אגרות לשלם וסיבות רבות למה לא לשלם פיצויים. יש לזכור גם שכ 90% מהתביעות נדחות על הסף בוועדות המקומיות. סעיף 200 לחוק עשה שינוי מהותי בזכות להגיש תביעה, ואליו מצטרפים כתבי השיפוי שמנעו את הנטל מהוועדה המקומית. בתוך כך, אין עוד מקום להגביל את זכות הקניין בכבוד האדם וחירותו. חוק התכנון והבנייה ב 1965 העניק זכות תביעה ועמד בביקורת שיפוטית. למרות כל זאת, מנסים כעת להגדיל את הפגיעה בקניין באופן בלתי צודק. במדינה שלנו, שמשאב הקרקע בה מוגבל והמדינה מחזיקה ברוב הקרקעות, הפגיעה בזכות הקניינית של הפרט לא מתקבלת על הדעת.

לדברי ויסמן, "אם קניתי קרקע במחיר שוק, הכולל גם את הפוטנציאל בקרקע, מדוע שאפוצה בפחות מכך. מה שווה הקרקע הזו? לא ייתכן שצדק חלוקתי ¬ הרעיון שהציבור יחלוק באחריות הכללית ¬ יפסח על יוזם התוכנית. הרי מי נהנה בסופו של דבר אחרי שהגדילו לו את זכויות הבנייה? היזם הוא הראשון שנהנה מכך. אם קניתי קרקע חקלאית שנהפכה לגן ציבורי, מדוע שלא יפצו אותי? הרי קניתי את הקרקע במחיר מלא, בהתאם לתוכניות בנייה מקודמות. אז איזה צדק יש פה?".