כך מונעים מצב של דייר סחטן בפינוי-בינוי

>> אחת הבעיות האופייניות לקידום פרויקט פינוי-בינוי היא האיסוף: אדם, במקרה זה היזם, ניצב מול שורת פרטים שרק התקשרות עם כולם תביא לקיום העסקה. אם יעשה זאת בזה אחר זה, כוחו של כל אחד מהפרטים יגדל ככל שיהיה קרוב יותר לסוף הטור. לכל אחד מהם יהיה אינטרס מובהק להישאר אחרון, ולכן אף אחד לא יסכים לחתום.

מה עושים? עו"ד משה רז כהן עמד על הבעיות האלה בספרו "איחוד וחלוקה" שיצא ב-2008, שבו תיאר שלל בעיות המאפייניות פרויקטים של פינוי בינוי. את הבעיות ניתן להסביר ולפתור באמצעות תורת המשחקים, והשבוע הוא הרצה בנושא בכנס השמאים שהתקיים באילת.

"הפתרון נקרא 'קיבול מסויג'", מסביר רז כהן. "הדיירים חותמים על חוזה מול עו"ד, שמתחייב שלא להעביר את הטפסים ליזם עד שלא יהיו ברשותו כל החוזים החתומים. ברגע שכולם אצלו, הוא מעביר אותם לחתימת היזם בבת אחת. כך הדיירים יודעים שאף אחד מהם לא יהיה בעמדת סחיטה".

ובכל זאת, איך אתה מסביר את העובדה שמתוך יותר מ-100 פרויקטים של פינוי-בינוי שמקודמים ברחבי המדינה, ניתן למנות את אלה שנמצאים בשלב ביצוע על כף יד אחת?

"התכנון הוא החסם המרכזי. בדיוני הוועדות המקומית, הרשויות המקומיות משתפות פעולה באופן חלקי. רבות לא מעוניינות בציפוף אזור המגורים מחשש לעומס על התשתיות. בנוסף, עבודת לשכות התכנון המחוזיות מסורבלת ותוכניות עלולות להיתקע שנה-שנתיים עוד לפני שהן מגיעות לדיון. מעבר לכל זה, יש כמובן את התופעה של דיירים סרבנים המנסים לסחוט את היזם כדי להגדיל את חלקם".

על פי חוק פינוי בינוי (פיצויים), דיירים שכאלה חשופים לתביעה.

"הבעיה היא שבתי המשפט, בניגוד לחזון החוק, נותנים לדייר הסרבן מוצא של כבוד, ומאפשרים לו לחמוק מתשלום פיצויים אם יחתום על הסכמה לתוכנית. בכך ניטל העוקץ מהחוק, שכן מטרתו היתה ליצור הרתעה מול סרבנים, אך בעצם העובדה שמאפשרים להם לחמוק מתשלום ההרתעה לא מושגת".

איך אמורים לנהוג תושבים המבקשים לצאת להליך של פינוי-בינוי כדי למקסם את סיכויי התוכנית לצאת לפועל?

"הדבר החשוב ביותר הוא שיהיו מגובשים ויעבדו בשיתוף מלא, תוך שכירת שירותיו של עורך דין אחד. שכירת שירותיהם של כמה עורכי דין שמייצגים רק חלק מהתושבים, היא מתכון בטוח לקריסת הפרויקט. מעבר לכך, עליהם לנהוג בפרויקט כאילו מדובר בתחום המשפט הציבורי. זה כולל בחירת יזם במכרז, תוך שקיפות מלאה כלפי כלל הדיירים".