"מחיר למשתכן בפרפורי גסיסה; בקרוב היא תיעלם - והמחירים יעלו

שר האוצר משה כחלון מתפאר ומהדר את תוכנית מחיר למשתכן שהוא מוביל בשוק הדיור הישראלי בשלוש השנים האחרונות, וטוען שהיא הכלי שהביא לירידת מחירים אחרי הרבה שנים (גם אם רק ב-0.1% במונחים שנתיים, ושבינתיים חזרו העליות).

"שר הדיור" כחלון גם תוקף חדשות לבקרים את הקבלנים ומציג אותם כאויב הציבור והזוגות הצעירים, כ"אנשים הרעים" וכאינטרסנטים שלא מוכנים להוריד מחירים למרות שנתקעו עם קרקעות או דירות. הקבלנים, מנגד, טוענים כי כחלון מנהל על גבם מלחמה פוליטית, כי הוא מסית נגדם ומנהל תעמולה זולה, ותוקפים לא פעם את תוכנית מחיר למשתכן שלדבריהם לא תביא לשינוי במחירי הדירות, בשוק הדיור או בכלל תסייע למצוקת הדיור.

אחד כזה הוא גל קסטל, מנהל השיווק של חברת ארזים (ג.י.א)  מקבוצת אורון אחזקות והשקעות, שטוען כי מחיר למשתכן עשתה את כל הטעויות האפשריות וכי היא בדרך לסופה. "בצער לא רב וביגון לא קודר ניפרד בקרוב ממחיר למשתכן", אומר קסטל ומנתח את התוכנית של כחלון.

לדבריו, "מחיר למשתכן נמצאת בפרפורי גסיסה ארוכים - הגרלות הדירות בתוכנית פוחתות, הזוכים מוותרים על קניית הדירה כשהם מבינים שמוצעת להם דירה ברמה לא גבוהה ובמחיר לא באמת נמוך, גם היזמים מביעים פחות ופחות אמון בתוכנית ולא קופצים על המכרזים שאינם רווחיים מספיק". הוא טוען כי כשהתוכנית תיעלם - מחירי הדירות בישראל ישובו לזנק.

קסטל מוסיף, כי "המטרה המרכזית שהציב כחלון למחיר למשתכן הייתה הורדה של מחירי הדיור בישראל, ולמרות בלימה מסוימת בעליות המחירים שנרשמה בתחילת השנה ושנראית כמעידה רגעית, בחודשים האחרונים העליות חזרו ובחודשים מאי-יוני מדד מחירי הדירות עלה ב-0.9% ומחירי הדירות החדשות עלו ב-0.8%. צריך להגיד את זה באופן ברור- מטרת התוכנית נכשלה. לא רק שהמחירים לא ירדו, אלא גם התחלות הבנייה לא עלו כמצופה. יעדי הממשלה היו לשווק כ-100 אלף דירות בכל שנה ולפי הנתונים גם ל-45 אלף דירות לא הצליחו להגיע בשנה האחרונה".

"משבר הדיור עדיין איתנו וכנראה יישאר"

לדברי קסטל, "מחיר למשתכן הייתה רצופה בטעויות בכל התחומים - בקהל היעד, בממשק החסר שלה עם הרשויות המקומיות, בפריסה הגיאוגרפית שלה, ובהתעלמותה מעלויות הבנייה הגבוהות ועוד. היא לא סיפקה פתרון לכלל המגזרים בשוק, היא זרקה הצידה את משפרי הדיור והמשקיעים ודפחה אותם להוציא את הכסף לנדל"ן בחו"ל. התוכנית לא השכילה לייצר שיתוף פעולה עם הרשויות המקומיות - המכרזים יצאו במסות גדולות כשהרשויות לא מוכנות אליהם עם היתרי בנייה ותשתיות מתאימות - וזה יצר מצב בו היזמים זכו בקרקעות ולאחר מכן נאלצו להמתין שנתיים עד שקיבלו אישור להתחיל לבנות. את המחיר שילמו היזמים בעלות המימון שלהם, והרוכשים, שמחיר הזכייה שלהם צמוד למדד, כבר קיבלו מחיר דירה לא כדאי ובטח שלא זול".

הוא מוסיף כי מחיר למשתכן התמקדה בפריפריות הרחוקות: באר שבע ודרומה או צפונה מחיפה, בעוד שאנשים רוצים לגור בין גדרה לחדרה - שם מרכזי התעסוקה, שם איכות החיים. אבל באזורים אלה לא היו מספיק מכרזים והגרלות.

"הגורם האחרון לכישלון תכנית מחיר למשתכן היא ההתעלמות המוחלטת של המדינה מהעלויות הגבוהות של הבנייה בישראל", אומר קסטל. הרגולציה ממשיכה לחגוג והעלויות ממשיכות להאמיר, מחירי חומרי הגלם גבוהים מאוד, ויש גם קושי גדול למצוא כוח אדם בכמויות הנדרשות ובאיכות הנדרשת להיקפי הבנייה שרוצים להגיע אליהם. אם עלויות הבנייה לא יירדו, מחירי הנדל"ן לא יירדו", לדבריו.

קסטל מסכם ואמר, כי "כשמחיר למשתכן תדעך ותעלם מהשוק, אנחנו צפויים לראות את מחירי הנדל"ן גואים מחדש. מכרזי המינהל יחזרו ומחירי המגרשים והמכרזים יאמירו - כי לא תהיה אלטרנטיבה. אם מחיר למשתכן תמשיך במתכונתה הנוכחית, אנחנו נראה את הדשדוש ממשיך: פחות ביקושים להגרלות ופחות יזמים שייגשו למכרזים. אם התוכנית רוצה לתקן את עצמה ולהגשים את המטרות המקוריות שלה נדרשים מספר דברים: לשחרר יותר קרקעות במרכז הארץ בכמויות משמעותיות, ולתת מענה למשפרי הדיור על ידי הכנסתם לפרויקט באופן משמעותי, להסיר חסמי רגולציה בכל הקשור לקבלת היתרי בנייה ו/או מסירת הקרקעות ליזמים בפרקי זמן סבירים, והוזלת עלויות הבנייה לרבות הסרת חסמים להגעת פועלים זרים לבניית הפרויקטים.

"תכנית מחיר למשתכן התחילה עם כוונה טובה, ועם עקרון בסיסי חכם - הוזלת מחירי הקרקע ליזמים. אבל עם רעיונות וכוונות לא הולכים למכולת ובטח שלא בונים מאה אלף דירות בשנה. התוכנית לא נוהלה טוב, ולכן היא דועכת אט אט לעבר קיצה. ומשבר הדיור - הוא עדיין איתנו וכנראה יישאר פה גם בשנה הבאה", לדברי קסטל.