הריכוזיות בענף הבניה | טור אישי - רוני מזרחי

רובה המכריע של הבניה החדשה למגורים בישראל נעשית על אדמות מדינה המנוהלות בידי רמ"י (רשות מקרקעי ישראל). כאשר הרשות מחליטה לשחרר חלקת אדמה למכרז, היא קובעת בהתאם לתוכניות המתאר את סיווג הקבלנים שיוכלו להגיש הצעות למכרז. בפועל, ענף הבניה, כמו ענפים רבים בישראל, סובל מריכוזיות. מרבית המכרזים שמוציאה רמ"י מיועדים רק לקבוצה קטנה מבין הקבלנים. מחירה של ריכוזיות זו מתגלגל לרוכשי הדירות ותופעה זו היא אחד החסמים המרכזיים בפני עלייה בהיצע הדירות ופתרון למשבר הדיור.

קבלני הבניה למגורים בישראל מסווגים מ- ג1 עד ג5. גודל הפרויקטים שהם יכולים לקחת על עצמם - מבחינת מטרים רבועים ומבחינת עלות - מותאמים לסיווג זה. כך לדוגמה, קבלנים המסווגים ג1 יכולים לבנות 2000 מ"ר וקבלנים המסווגים ג2 רשאים לבנות 3000 מ"ר. הקבלנים המסווגים ג5 - ביניהם גם חברות הבניה הגדולות - לא מוגבלים בהיקף הפרויקטים שלהם ולא בעלותם.

מחקר שנערך על ידי לשכת הקבלנים בישראל, התארגנות חדשה של קבלנים ממגוון סיווגים, שאני עומד בראשה, חשפה כי תנאי המכרזים של הרשות פועלים באופן שיטתי כנגד הקבלנים הקטנים והבינוניים בישראל ולטובת חברות הבניה הגדולות במשק.

המחקר בחן רשומות ציבוריות של רשם הקבלנים וגילה כי כ-95% מהמכרזים שמוציאה רמ"י לבניה למגורים מיועדים רק ל- 20% מהקבלנים. מתוך 32,663 יחידות הדיור המוצעות בימים אלה במכרזי רמ"י- 21,605 מיועדות רק לקבלנים המסווגים ג5, 7,848 מיועדות לקבלנים בסיווג ג4 ומעלה, ורק 999 יחידות דיור מיועדות לקבלנים המסווגים ג2 וג3. ל- 4,475 הקבלנים המסווגים כג1 (72% מהקבלנים הרשומים לבניה), מיועדות רק 338 יחידות דיור לבניה במכרזים בלבד. כלומר - קרוב לאפס יחידות דיור לקבלן בעל סיווג נמוך.

אך המצב קשה עוד יותר כשמאירים את העובדה לפיה הקבלנים המסווגים גבוה יכולים לגשת למכרזים המוצעים לכלל הסיווגים שמתחתיהם. התוצאה היא שלקבלנים הקטנים, הרשומים כקבלנים ראשיים, לא נותרים פרויקטים לבנות בעצמם, והם מוכרחים להציע את עצמם כקבלני משנה לעמיתיהם הגדולים, שגוזרים את עמלות התיווך.

השיטה, בעידוד המדינה, מתעדפת את הקבלנים הגדולים ולא מאפשרת לקטנים והבינוניים להתפתח ולצמוח. חשוב לציין כי אפקט נוסף של חלוקת המכרזים הלא שוויונית הוא פגיעה חמורה ביכולת לטפס בסולם הסיווג הקבלני, שכן התקדמות בסיווג תלויה בניסיון בניה קיים. נוצר כאן מצב של ביצה ותרנגולת - הקבלנים הקטנים לא יכולים לקחת על עצמם פרויקטים בגלל שכאלה לא מוצעים ולכן הם לא יכולים להתקדם ממעמדם בתחתית הסיווג.

חלוקה זו של המכרזים פוגעת ישירות בקבלנים אך היא מגיעה באופן עקיף לכיס של האזרחים. כשהקבלנים הגדולים זוכים בפרויקטים ענקיים במכרזים, הם מזרימים את הדירות לשוק באופן מווסת ואיטי, התואם את רמת הביקושים, זאת על מנת למנוע היצף ושמירה על רמת מחירים גבוהה. ככל שהדירות מטפטפות לשוק לאט יותר, כך הן שומרות על ערך גבוה. הריכוז של הדירות בידיים של חברות הענק הללו, עם תקציבי העתק, מאיטה בפועל את תהליך היציאה לשוק של יחידות הדיור, ומעמיקה את משבר הדיור בישראל.

אחד הצעדים הראשונים שצריכה לנקוט המדינה במאבקה נגד משבר הדיור, הוא חלוקה של מכרזי הבניה למנות קטנות יותר של עשרים, שלושים או ארבעים יחידות, אותן יוכלו לבנות הקבלנים הקטנים ובכך להגדיל את כמויות הבניה על ידי שיתוף הקבלנים הקטנים גם במאמצי הבניה המידיים. זהו פתרון שאמנם ידרוש יותר התעסקות של המדינה עם הקבלנים השונים, אבל בחשבון הארוך הוא יפתח את השוק לתחרות רבה יותר ויגביר את היצע הדירות בישראל.

רוני מזרחי

נשיא לשכת הקבלנים בישראל, יו"ר ארגון הקבלנים חולון ומנכ"ל משותף בקבוצת מזרחי ובניו