תמ"א 38 נכשלה, אך החלופה גרועה יותר

נתוני הלמ"ס שפורסמו לאחרונה, שלפיהם מחירי הדיור זינקו ביותר מ-10% בשנה החולפת, תוך שהם רושמים עלייה שנתית דו-ספרתית במחירי הדירות לראשונה מאז שנת 2010, מוכיחים פעם נוספת את מה שכולנו חשים מדי יום: ישראל מתייקרת, משבר הנדל"ן רחוק מסיום, ו"חלום הדירה" הפך עבור אנשים רבים ל"חלום בלהות".

לאור המצב, ולאחר שראו כיצד בשנה החולפת קרסו שני בנייני מגורים ישנים במרכז הארץ באירועים שבנס הסתיימו ללא נפגעים, החליטו אזרחים רבים המתגוררים בבניינים המצריכים שיפוץ לבחור באופציית תמ"א 38 המוכרת - רק כדי לגלות כי התוכנית עומדת בפני סיום. אמנם בעקבות בעיות זמנים, התוכנית הוארכה בשנה נוספת, אך התוכנית החלופית בעייתית.

תוכנית תמ"א 38 נולדה בשנת 2005, כשמטרתה הייתה לסייע לאזרחים לחזק ולחדש את בתיהם הישנים נגד רעידות אדמה, טילים ומפגעים נוספים, בתמורה להגדלת אחוזי הבנייה ליזמים שונים. התוכנית התקבלה בציבור בשמחה גלויה: הדיירים קיוו לשיפור משמעותי והשבחה של הדירה שלהם, הקבלנים והיזמים ראו הזדמנויות עסקיות ואפיק פרנסה אטרקטיבי נוסף ואילו הרשויות העירוניות קיוו להתחדשות עירונית ושיפור פני העיר. אלא שכ-17 שנים לאחר שנוסדה, המספרים מראים בבירור שהתוכנית נכשלה. סקירה מקיפה שערך לאחרונה מרכז המחקר והמידע של הכנסת העלה כי במשך שנות יישומה, חוזקו ומוגנו בפועל רק 1,337 מבנים, המהווים כ-1.7% בלבד מכלל המבנים המצריכים זאת ברחבי הארץ.

למרות חשיבותה הברורה והפוטנציאל הרב שלה "על הנייר", בפועל נתקלה התוכנית בקשיים רבים: אי-החזר השקעה בפריפריה (לפי הממ"מ, כ-76% מהפרויקטים שיצאו לפועל הם במחוזות ת"א והמרכז לעומת כ-5% בלבד במחוזות צפון ודרום), אחוזי בנייה נמוכים שניתנים ליזמים, חסמים בירוקרטיים שסיבכו את התהליך שאמור היה להיות קצר ותכליתי (משך הפרויקט הכולל גדל משנתיים וחצי בשנת 2010 ליותר משבע שנים בשנת 2020), התנגדויות ומריבות של דיירים עם קבלנים (וגם דיירים עם דיירים כמובן) - כל אלה ועוד הובילו לכך שהתוכנית לא רק כשלה, אלא גם תרמה רבות להרחבת הפערים בין מרכז לפריפריה.

שרת הפנים, איילת שקד כבר הניחה על שולחנה של הממשלה תןכנית חלופית, שלפיה היזמים יקבלו זכויות בנייה מוגדלות בשיעור של עד 350% בפרויקט, ויזכו גם בפטור מהיטל השבחה במקרה של בניית שטחי ציבור ומסחר לשימוש הרשות, דבר שיהפוך את התוכנית לאטרקטיבית גם בפריפריה. עוד תינתן תוספת זכויות בהיקף של 200% במקרה של מבנים שנבנו עד 1980 ונדרש לחזקם. אז היזמים והרשויות העירוניות ירוויחו.

ומי יפסיד? הדיירים, שבמקרים רבים משתייכים לשכבות הסוציו-אקונומיות הנמוכות בחברה. זהו לרוב הנכס היחיד של אותם אזרחים, חלקם קנו אותו כשכבר היה ברור שלאור מחירי הנדל"ן המזנקים, הם לא יוכלו לרכוש דירה טובה וחדשה יותר.

במסגרת התוכנית ייאלצו הדיירים לוותר על חלק מזכויותיהם בנכס, ולמסור אותן לידי הרשות המקומית שאמורה לקבל זכויות בעלות בבניין. כלומר, הרשות המקומית תוכל "להלאים" אחוזי בנייה במבנה החדש – כל זאת תמורת הגדלת אחוזי הבנייה של הקבלן. וכך, באותו בנין מגורים, תוכלו מעתה למצוא את הדירה של משפחת כהן, גן ילדים, משרדים של העירייה ומרכז מסחרי, כשלדיירים אין כל אפשרות להתנגד.

כידוע, "הדרך לגיהינום רצופת כוונות טובות". תמ"א 38 אמנם כשלה, אך הרעיון שעומד מאחוריה חכם ונכון. לכן, אני פונה לשרת הפנים ושר הבינוי והשיכון: יש ליצור חלופה שתחזק את הפריפריה ותאפשר חידשו מבנים, אבל במקביל – שלא תפגע באזרחים החלשים.

עו"ד שלומית משה היא ראש מחלקת נדל"ן במשרד עוה"ד דנינו-שי-משה

רוצים לכתוב למדור הדעות באתר חדשות 13? שלחו לנו למייל: opinion13news@gmail.com