האויב השקט: כיצד נזקי מים נסתרים ועליות קפילריות הורסים לכם את הבית מתחת לאף

המחלה הנסתרת שמאחורי "כתם הרטיבות"

נזקי רכוש הם עניין מורכב, אך נזקי מים הם אולי המורכבים והמתעתעים מכולם. בין אם מדובר בנזקי הצפה כתוצאה משיטפון, או פיצוץ בצנרת שהציף את הדירה, הפעולה הראשונה היא כמובן עצירת המים וניקוי השלוליות. הבעיה היא שהמים שרואים הם רק אחוז קטן מהבעיה.

המים האמיתיים, אלו שגורמים לנזק, הם המים שכבר נספגו. חומרי בניין כמו בטון, בלוקים, טיח וחול שמתחת לריצוף, פועלים כמו ספוג. תופעת ״העלייה הקפילרית" מתארת כיצד הלחות הזו לא נשארת "למטה", אלא מתחילה לטפס במעלה הקירות, לעיתים עד לגובה של מטר ויותר, כשהיא סוחבת איתה מלחים מהקרקע.

הצבע המתקלף שרואים על הקיר הוא לא הנזק - הוא רק הסימפטום. המחלה האמיתית מתרחשת בעומק:

• ריקבון מבני: הלחות הכלואה מרקיבה תשתיות עץ נסתרות (כמו משקופים עיוורים).
• קורוזיה (חלודה): המים מגיעים לברזל הזיון בתוך עמודי הבטון וגורמים לו להחליד ולהתנפח, מה שגורם לסדקים מבניים.
• עובש וטחב: הלחות היא כר פורה להתפתחות מושבות עובש מסוכנות בתוך הקירות, המשחררות נבגים רעילים לאוויר הבית.

כאן בדיוק טמונה הבעיה מול חברות הביטוח. הן שולחות שמאי מטעמן שיציע פיצוי עבור... צבע. הוא יטפל בסימפטום. בעוד חצי שנה, כשהעובש יחזור והטיח יתפורר, חברת הביטוח תטען שזהו "נזק חדש" או "בעיית איטום" שאינה קשורה לתביעה המקורית.

 הקשר המפתיע בין נזקי אש לנזקי מים

רבים חושבים שנזקי מים רלוונטיים רק להצפות. זו טעות קריטית, במיוחד כשמדובר בנזקי אש. לאחר שריפה, הנזק הברור לעין הוא הפיח והרכוש השרוף. אך מה כיבה את האש? אלפי ליטרים של מים וקצף שהוזרמו בלחץ גבוה על ידי מכבי האש.

המים הללו לא נעלמים. הם מחלחלים לכל סדק, רוויים בכימיקלים ופיח, ויוצרים אירוע הצפה חמור לא פחות מפיצוץ צינור. כמעט כל תביעת נזקי אש היא למעשה גם תביעת נזקי מים מורכבת. המים הללו נכלאים מתחת לרצפות ומתחילים מיד בתהליך של עלייה קפילארית, כשהם נושאים איתם פיח חומצי שמכלה את הבטון.

שמאי מטעם הביטוח עשוי להתמקד בתיקון נזקי הפיח הגלויים, ולהתעלם לחלוטין מהפצצה המתקתקת של הלחות הכלואה. שמאי רכוש פרטי יגיע עם ציוד מדידה ויוכיח שנדרש טיפול מעמיק בהתאם למקרה.

 תפקידו של שמאי הרכוש: להפוך נזק נסתר לראיה גלויה

כאן נכנס לתמונה איש המקצוע היחיד שעובד עבור בעל הנכס בלבד: שמאי רכוש פרטי. בעוד השמאי מטעם חברת הביטוח פועל לטובת מי שמשלם לו (הביטוח) ומטרתו לסגור את התיק במינימום עלות, שמאי רכוש מטעמכם מגיע עם מטרה אחת: לחשוף את היקף הנזק האמיתי, הגלוי והנסתר, ולהבטיח שתקבלו פיצוי מלא לשיקום אמיתי.

איך זה עובד בפועל?

שמאי רכוש פרטי לא מסתכל - הוא חוקר. הוא מגיע מצויד בכלים טכנולוגיים מתקדמים כדי לקבל תמונת מצב ראשונית:

1. מצלמה תרמית: המצלמה מזהה הפרשי טמפרטורה. אזורים רטובים הכלואים בקיר או מתחת לרצפה יהיו "קרים" יותר משאר הסביבה. המצלמה יוצרת מיפוי ומראה לשמאי היכן יש חשד לרטיבות נסתרת.
2. מד לחות (פרוטימטר): מדובר במכשיר שנותן לשמאי אינדיקציה מיידית לגבי רמת הרטיבות באזורים החשודים. השמאי בודק את האזורים הנגועים ומשווה אותם לאזורים יבשים בבית.

חשוב להבין: הכלים האלו נותנים לשמאי את האינדיקציה המקצועית ("אור ירוק") להבין שיש כאן בעיה שמחייבת בדיקה מעמיקה יותר. במידה והממצאים מצביעים על רטיבות חריגה, השמאי ידאג להזמין בדיקת מעבדה מוסמכת (כגון מכון התקנים הישראלי) שבמסגרת תילקח דגימה תקנית ויונפק דו"ח רשמי וקביל משפטית על אחוז הלחות המדויק בתשתית.

על פי ממצאי הבדיקה המעבדתית והערכת המצב בשטח, השמאי יקבע את אופן הטיפול הנדרש. לעיתים הפתרון יהיה ייבוש תת-רצפתי, ולעיתים המצב יחייב החלפת ריצוף מלאה ופינוי התשתית הרטובה. המטרה היא להתאים את הפתרון לחומרת הנזק המוכחת.

 לך תוכיח שהרטיבות נגרמה מהאירוע ולא מ"ליקוי ישן"

חשוב להבין, חברת הביטוח לא תמיד תתווכח שקיים נזק. היא תתווכח על המקור שלו, ברגע ששמאי פרטי יציג דרישה לפירוק טיח והחלפת אריחי הריצוף ע"פ ממצאי בדיקת הלחות, טענת ההגנה הקלאסית של השמאי מטעמם תהיה: "זה לא מהפיצוץ. זו 'רטיבות קפילארית' כרונית מהיסודות, שנובעת מליקוי באיטום המבנה. הפוליסה לא מכסה ליקויי בנייה".

זוהי טקטיקה מתוחכמת. הם לוקחים את המונח המקצועי "עלייה קפילרית" והופכים אותו נגדכם.

כאן בדיוק נמדדת העבודה האמיתית של שמאי רכוש פרטי

תפקידו הוא לא רק לאתר את מקור הלחות, אלא להוכיח באופן מדעי את הקשר הסיבתי לאירוע המכוסה. הוא עושה זאת על ידי מיפוי מדויק: הוא מוכיח שהרטיבות היא בשיאה במוקד הפיצוץ ומתפשטת ממנו והלאה, בניגוד לבעיית איטום כללית שהייתה מראה רטיבות אחידה בכל הקירות החיצוניים. היכולת לבודד את האירוע הביטוחי ולהפריך טענות לליקויים קודמים, היא הבסיס לקבלת הכספים מחברת הביטוח.

השיטה של הביטוח: "פשוט לתת לזה כמה חודשים להתייבש לבד ואז נגיע לצבוע"

זוהי הטעות היקרה ביותר שמבוטח יכול לעשות. חברת הביטוח תשמח שתנסו "לייבש" את החדר עם מאוורר או פתיחת חלון. מדוע? כי זה פשוט יותר זול עבורה.

ייבוש כזה הוא ייבוש שטחי. הוא אולי מייבש את שכבת הצבע העליונה, אך הוא יוצר אפקט מסוכן של "אטימה יבשה" (Dry Seal) - פני השטח נראים יבשים, בעוד הלחות הכלואה בעומק הקיר ומתחת לרצפה נשארת, וממשיכה להצמיח עובש ולגרום לקורוזיה בשקט.

לכן, דרישה כספית של שמאי פרטי תכלול את עלויות השיקום המלאות הנדרשות בהתאם לממצאי המעבדה. השמאי מברר את העלויות הריאליות לשיקום הנזק הספציפי (בין אם זה ייבוש מקצועי, שיקום מבני או החלפת ריצוף), ומגיש תביעה המשקפת את העלות האמיתית להחזרת המצב לקדמותו, ולא פתרון "פלסטר" זול.

כשהביטוח שולף דו"ח "בדיקת תכולת רטיבות" משלו

אל תטעו, חברות הביטוח מתוחכמות. הן עובדות עם מעבדות או גופים בודקים מטעמן. לעיתים קרובות, הדוגמים מטעם חברות הביטוח מציגים נתונים שמראים רמות רטיבות נמוכות יותר ("תקינות" או "גבוליות"), כדי להימנע מאישור שיקום יקר כגול החלפת הריצוף וכו'. תפקידו של שמאי רכוש פרטי הוא לנצח בקרב הזה.

הוא לא מקבל את הדו"חות של הביטוח כתורה מסיני. כאשר השמאי הפרטי מזמין בדיקת תכולת רטיבות ממעבדה בלתי תלויה ומוסמכת, התוצאות משקפות את המצב לאשורו.

השמאי משתמש בנתונים האובייקטיביים הללו כדי להפריך את טענות הביטוח. הוא מראה את הפער בין הבדיקה "המקלה" של הביטוח לבין הבדיקה האמיתית בשטח."

לעיתים אף חברות הביטוח עצמן מפנות את הטיפול למעבדות שאינן מוסמכות לביצוע בדיקות מסוג זה. לצערנו, לא אחת נתקלנו בפערים משמעותיים בין תוצאות מדידת הלחות שבוצעו על-ידי בודק מטעם חברת הביטוח לבין אלו שנמדדו על-ידי בודק פרטי מטעם המבוטח.

אין סיבה לתת לנזקי הרטיבות לחלחל לכם לכיס

נזקי מים, אש והצפה הם אירועים טראומטיים. הדבר האחרון שבעל נכס צריך הוא לנהל מלחמה בשתי חזיתות - מול הנזק עצמו ומול חברת הביטוח. הנטייה הטבעית היא לקבל את הצעת המבטחת, "לסיים עם זה" ולצבוע את הקיר. אך זו טעות שעלולה לעלות לבעל הנכס בבריאות ובהון עתק בעתיד.

מכל הסיבות הללו, אסור להסכים לטיפול השטחי שמציעות חברות הביטוח לבעיות מהסוג הזה. מותר ואף הכרחי לדרוש ״טיפול שורש״, אך הדרך היחידה להבטיח שהנזק הנסתר יטופל היא להביא איש מקצוע מטעמכם, חמוש בניסיון ובידע, שיחשוף את האמת וידרוש את הפיצוי המלא שמגיע לכם ע"פ תנאי הפוליסה עליהם אתם משלמים. כי בקרב מול חברות הביטוח, מה שלא מוכח - לא קיים.

המאמר נכתב בסיוע רפאל ריבוח, שמאי רכוש ומייסד "רפאל שמאות רכוש". רפאל מתמחה בניהול תביעות ביטוח מורכבות, כולל נזקי אש, מים ונזקי מבנה, ומייצג אך ורק את המבוטחים מול חברות הביטוח.